Kredyt hipoteczny ze spłatą samych odsetek w UK: zalety i wady

W dzisiejszym artykule przedstawimy kredyty hipoteczne z wyłączną spłatą odsetek. Myślę, że takie kredyty mogą zainteresować naszych klientów i postanowiłem omówić je bardziej szczegółowo. W tym artykule poznasz mechanizm działania tych produktów finansowych, dowiesz się o ich zaletach oraz wadach, a także dowiesz się jak ustala się ich ratę.

Kredyt hipoteczny w UK ze spłatą samych odsetek

Co to jest kredyt hipoteczny ze spłatą samych odsetek?

Kredyt hipoteczny ze spłatą samych odsetek polega na tym, że Twoja rata zawiera wyłącznie część odsetkową. W konsekwencji, wartość Twojego zobowiązania nie zmienia się, aż do końca okresu kredytowania.

Na przykład, jeśli pożyczysz £100,000 na 20-letni okres spłaty kredytu hipotecznego, na koniec tego okresu nadal będziesz winien bankowi £100,000.

W momencie zakończenia kredytu pożyczkobiorca musi mieć odłożone pieniądze na spłacenie całego kapitału lub refinansować zadłużenie nowym kredytem (remortgage), o ile spełni wtedy kryteria kredytodawcy. W przeciwnym razie musi sprzedać kupioną nieruchomość aby spłacić zadłużenie.

Zanim kredytodawca udzieli kredytu hipotecznego ze spłatą samych odsetek na Twój dom lub mieszkanie, musi mieć dowody, że masz wiarygodny plan spłaty kapitału, na przykład z oszczędności, inwestycji lub sprzedaży innego majątku. Plan oparty na spekulacji nie zostanie zaakceptowany. Kredytodawcy mogą też stawiać dodatkowe wymagania, np. dotyczące wkładu własnego lub dochodu.

Kredyt hipoteczny na same odsetki różni się od standardowej pożyczki ze spłatą kapitału tym, że w drugim wypadku co miesiąc spłaca się zarówno odsetki, jak i część wziętego kredytu. Oznacza to stopniowe zmniejszenie zadłużenia w kolejnych miesiącach i latach, aż do całkowitej spłaty całego długu na koniec okresu kredytowania.

Kiedy taki kredyt może mieć sens?

Kredyt tego typu łatwo potraktować sceptycznie, bo na pierwszy rzut oka taka hipoteka przypomina wynajem od banku.

Kredyt hipoteczny z samymi odsetkami może być jednak korzystny w niektórych okolicznościach. Mając taki kredyt, płacisz znacznie niższe raty, a powstałą nadwyżkę możesz w coś zainwestować. Jeśli stopa zwrotu z inwestycji (np. akcji czy obligacji), po kosztach i podatkach, okaże się wyższa niż oprocentowanie kredytu, taka strategia może się opłacić. Inwestycje mogą jednak stracić na wartości, a wtedy może zabraknąć pieniędzy na spłatę kapitału.

Właśnie tak postępują niektórzy inwestorzy, którzy zamiast spłacać kapitał, wykorzystują wolną gotówkę na zaciągnięcie kolejnych kredytów hipotecznych, a w konsekwencji zakup następnych nieruchomości. Jeśli interesuje Cię taka możliwość, informacje na ten temat znajdziesz w naszym artykule o kupnie mieszkania lub domu w UK pod wynajem.

Co z innymi sytuacjami, w których kredyt hipoteczny bez spłaty kapitału może być uzasadniony?

• Część osób wie, że w pewnym momencie uzyska pokaźny zastrzyk finansowy, na przykład w postaci spadku. Pamiętaj jednak, że kredytodawca musi mieć dowody na wiarygodny plan spłaty i nie może zaakceptować strategii spekulacyjnej, dlatego sam oczekiwany spadek może nie wystarczyć.

• Niektórzy traktują kredyt ze spłatą samych odsetek jako alternatywę dla wynajmu, ale kredytodawca i tak będzie wymagał wiarygodnego planu spłaty całego kapitału na koniec okresu kredytowania.

Warto pamiętać, że nieruchomość, na którą wzięty jest kredyt hipoteczny, może z czasem zyskać na wartości, ale ceny nieruchomości mogą też spaść. Więcej dowiesz się z naszego artykułu o cenach nieruchomości w UK.

Pora na podsumowanie:

Kredyt hipoteczny ze spłatą samych odsetek: zalety

• Twoje miesięczne raty są niższe niż w przypadku kredytu hipotecznego ze spłatą kapitału, ponieważ spłacasz tylko odsetki

• Zyskujesz wyższą płynność finansową. Teraz płacisz mniej, a wraz ze wzrostem Twoich dochodów i oszczędności możesz nadpłacać kredyt w ramach limitu nadpłat określonego w umowie; nadpłaty ponad limit mogą wiązać się z opłatą za wcześniejszą spłatę (early repayment charge)

• Jeśli zainwestujesz swoje nadwyżki z sukcesem, istnieje szansa na szybszą spłatę całego zobowiązania

Wady takich kredytów hipotecznych

Omówiliśmy zalety takich kredytów, ale powinniśmy mieć również świadomość, że kredyty takie są ryzykowne i że istnieją wady tego rozwiązania. 

• Największą wadą jest presja wynikająca z faktu, że trzeba zapewnić całkowitą spłatę kredytu na koniec okresu kredytowania

• Płaci się więcej odsetek niż w przypadku kredytu hipotecznego ze spłatą kapitału, ponieważ kwota, od której płaci się odsetki, nie zmniejsza się w trakcie trwania okresu kredytowania

• Co miesiąc spłacasz tylko odsetki, więc na koniec okresu kredytowania nadal będziesz winien pełną kwotę kredytu

• Musisz dbać zarówno o miesięczne raty kredytu jak i o samą inwestycję, która na koniec spłaca nieruchomość. Zajmowanie się inwestycjami może być czasochłonne i stresujące. Mając zwykły kredyt ze spłatą kapitału, martwisz się wyłącznie o spłatę raty, która pokrywa kapitał i odsetki

• Raty nie zwiększają Twojego udziału własnego w nieruchomości (equity) – bez nadpłat może on wzrosnąć tylko wtedy, gdy wzrośnie jej cena

Jak obliczyć wysokość raty kredytu hipotecznego tylko dla odsetek?

Miesięczną ratę kredytu hipotecznego ze spłatą odsetek można bardzo łatwo obliczyć, ponieważ są to tylko odsetki od całej sumy.

Na przykład, jeśli pożyczasz £200,000 na kredyt hipoteczny oprocentowany na 3 procent (przykładowe oprocentowanie – rzeczywiste zależy od oferty), twoje roczne odsetki wyniosą £6,000 - zatem Twoja miesięczna rata to £6,000 podzielone przez 12, czyli £500.

W ciągu 20 lat oznacza to, że zapłacisz £120,000 (£6,000 x 20 lat), a także będziesz musiał spłacić £200,000, co daje łączną sumę £320,000.

Natomiast w przypadku kredytu hipotecznego ze spłatą kapitału spłaca się również jego część z każdej miesięcznej raty. Taki sam kredyt ze spłatą kapitału kosztowałby Cię około £1,109 miesięcznie, a na koniec 20 lat spłaciłbyś łącznie około £266,200.

Jak mogę spłacić kredyt hipoteczny ze spłatą samych odsetek?

Wspomniałem, że powinniśmy być gotowi na koniec kredytowania na spłatę kredytu, ale istnieje kilka sposobów, z których możemy skorzystać:

Remortgage

Można spłacić kredyt hipoteczny z odsetkami, zaciągając inny kredyt hipoteczny. Może to być kredyt ze spłatą kapitału lub inny kredyt z samymi odsetkami. Należy jednak upewnić się, że nadal spełnia się kryteria kredytodawcy - w tym czasie jesteśmy już starsi i nasza sytuacja życiowa może być inna. Więcej na ten temat możesz przeczytać w naszym artykule poświęconym remortgage.

Sprzedaż nieruchomości

Można oczywiście sprzedać nieruchomość, aby spłacić kredyt hipoteczny. Taki plan spłaty rozważają m.in. inwestorzy buy-to-let. Jeśli masz szczęście, cena nieruchomości pokryje całą kwotę kredytu i jeszcze trochę zostanie. Jeśli jednak masz pecha i masz ujemny kapitał własny, możesz być zmuszony do pokrycia brakującej części z własnych oszczędności.

Oszczędności i inwestycje

Jeśli masz wystarczającą ilość pieniędzy w formie innych inwestycji, możesz je wykorzystać do spłacenia kredytu. W przykładzie powyżej różnica w ratach wyniosła około £609. Pieniądze te mogłyby zostać zainwestowane w różny sposób i stać się podstawą do spłaty kredytu.

Mam nadzieję, że te informacje okażą się wartościowe i pomogą wybrać odpowiedni kredyt na dom w UK. Jak zawsze zachęcam do czytania innych artykułów na naszym blogu oraz informacji w rządowym serwisie MoneyHelper: Interest-only and repayment mortgages explained.

Kredyt hipoteczny ze spłatą samych odsetek jest dla Ciebie atrakcyjny? Jeśli tak, zachęcam do kontaktu z naszymi doradcami, którzy pomogą Ci w wyborze odpowiedniej oferty, wytłumaczą wszystkie procedury oraz dostarczą Ci wszystkich potrzebnych informacji dotyczących zakupu nieruchomości w UK.