Retirement Interest Only Mortgage (RIO) - kredyt hipoteczny dla osób po 50-tym roku życia

Choć kredyt hipoteczny w UK najlepiej jest wziąć gdy ma się 30-40 lat, na rynku dostępne są produkty finansowe dedykowane 50-latkom, a nawet emerytom. Takie rozwiązania w Wielkiej Brytanii nazywane są Retirement Interest Only Mortgages (RIO). Sprawdźmy, na czym polega ten szczególny rodzaj produktów i czy warto się na nie zdecydować.

Co to jest retirement interest-only mortgage?

Kredyt typu RIO a wynajem nieruchomości w UK

Kredyt typu RIO - wady i zalety

Zalety

Wady

Czy warto wziąć emerytalny kredyt ze spłatą samych odsetek?

Co zrobić, aby kredyt RIO się opłacał?

Co to jest retirement interest-only mortgage?

Emerytalny kredyt ze spłatą samych odsetek, bo tak należyć tłumaczyć skrót RIO, to rodzaj kredytu, w którym spłacane są wyłącznie odsetki od pożyczonego kapitału, a jako produkt, dedykowany jest on osobom powyżej 55 roku życia. W zdecydowanej większości przypadków, jest on oferowany w ramach remortgage. Możesz zdecydować się RIO zarówno wtedy, gdy do tej pory spłacałeś zwykły kredyt hipoteczny jak i wówczas, gdy korzystałeś z kredytu interest-only.

RIO przypomina po części klasyczny kredyt ze spłatą samych odsetek, jednak z pewnością nie są to produkty identyczne. Jak podaje rządowy Moneyhelper, Retirement interest-only mortgages dostępne są wyłącznie na zakup nieruchomości, w której będzie mieszkać aplikant - nie ma więc mowy o finansowaniu inwestycji z myślą o późniejszym wynajmie.

Dodatkowo, wystarczy, że Twoja zdolność kredytowa umożliwi Ci spłacanie odsetek - w związku z brakiem części kapitałowej raty, kwota Twojego miesięcznego zobowiązania będzie wyraźnie niższa. W praktyce, skutkuje to możliwością zakupu naprawdę dużej nieruchomości, ponieważ zamiast standardowej 4,5-krotności rocznych zarobków, realne jest pożyczenie nawet 80% większej kwoty, do czego przejdziemy za chwilę.

Zazwyczaj, kredyt typu RIO spłacany jest w momencie śmierci kredytobiorcy lub sprzedaży finansowanej nieruchomości. To duża różnica względem standardowych kredytów interest-only, w których to po zakończeniu trwania umowy, zawiera się następną, lub wykupuje nieruchomość za zaoszczędzoną gotówkę. Dodatkowo, wiele kredytów typu RIO nie ma ściśle określonego terminu zakończenia umowy kredytowej.

Teoretycznie rzecz biorąc, nie ma przepisu, który ustanawiałby dolną granicę wieku aplikantów - mając 30 lat również możesz aplikować o taki kredyt, choć nie wydaje się nam, aby było to uzasadnione.

Kredyt typu RIO a wynajem nieruchomości w UK

W pewnym sensie, kredyty hipoteczne ze spłatą samych odsetek przypominają najem - pomimo regularnego spłacania rat, na koniec umowy nie stajesz się niezależnym posiadaczem swojej nieruchomości. Może się wydawać, że takie rozwiązanie jest zatem kompletnie nieopłacalne, ale nie jest to prawdą.

Przede wszystkim, raty kredytu typu RIO potrafią być naprawdę niskie. Przykładowo, mając 40% depozytu, uzyskasz oprocentowanie na poziomie około 5,6-6%. Zakładając niezbyt optymistyczny wariant (APR na poziomie 6,00%), rata za dom o wartości 300 tysięcy funtów będzie wynosić zaledwie 750 funtów. To wyraźnie mniej niż za wynajem.

Oprocentowania kredytów ze spłatą kapitału są delikatnie niższe, to prawda. Pamiętaj jednak, że Twoje raty będą o wiele wyższe, bo na przestrzeni trwania umowy trzeba będzie oddać do banku 100, 200, czy 300 tysięcy funtów, które zdecydujesz się pożyczyć. To z kolei sprawia, że nie będziesz w stanie oszczędzać tych środków, co może stanowić problem, gdy będziesz chciał przejść na emeryturę.

Dodatkowo, banki nie chcą udzielać standardowych kredytów osobom, które będą spłacać je jeszcze po przejściu na emeryturę. Pomijając już ryzyko śmierci kredytobiorcy, dochody osób nieaktywnych zawodowo są po prostu niskie. Statystyki z 2022 roku wskazują, że przeciętne przychody netto emeryta stanowią 68,5% średnich dochodów osoby pracującej po odliczeniu podatku. To kolosalna różnica i o ile nie płacisz naprawdę dużych składek emerytalnych, Twoje świadczenie może być po prostu niewystarczające do spłaty kredytu.

Okazuje się zatem, że kredyty typu RIO są w zasadzie jedynym dostępnym rozwiązaniem dla wielu osób.

Kredyt typu RIO - wady i zalety

Jak każdy produkt finansowy, emerytalny kredyt ze spłatą odsetek ma zarówno zalety, jak i wady.

Zalety

• Raty takiego kredytu są stosunkowo niskie;

• Umowy kredytowe zawierane są zazwyczaj na czas nieokreślony;

• Kredyty RIO są co do zasady tańsze niż kredyty lifetime;

• Niższe raty to dobry sposób na samodzielne oszczędzanie inwestowanie - mając odpowiednie umiejętności, być może osiągniesz stopy zwrotu przekraczające oprocentowanie swojego kredytu, co poskutkuje wygenerowaniem zysków. Pamiętaj jednak, że na każdej inwestycji możesz stracić;

• Statystycznie rzecz biorąc, ceny nieruchomości raczej rosną w długim terminie. Może się okazać, że na koniec okresu finansowania zostanie duża różnica pomiędzy ceną sprzedaży a kwotą kredytu, która w rzeczywistości będzie zyskiem dla Ciebie i Twojej rodziny;

• Brak limitu wiekowego kredytobiorcy.

Wady

• Twoje affordability będzie szacowane na podstawie dochodów z emerytury, które są generalnie niskie;

• Wskaźnik LTV (Loan to Value) tych kredytów jest stosunkowo niski - będziesz w stanie pożyczyć około 60% wartości Twojego domu;

• Po Twojej śmierci lub przeniesieniu się do domu spokojnej starości, Twój dom zostanie sprzedany w celu spłaty kredytu. Różnica pomiędzy kwotą zobowiązania a środkami ze sprzedaży nieruchomości trafi do Twoich spadkobierców;

• Wybierając kredyt RIO, będziesz płacić raty za swój dom do końca życia.

Czy warto wziąć emerytalny kredyt ze spłatą samych odsetek?

Przede wszystkim, odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i będzie najlepiej, jeśli skontaktujesz się z polskim brokerem kredytowym, który dokładnie doradzi się w kwestii wyboru odpowiedniego finansowania Twojej nieruchomości.

Jeśli jednak mamy poruszyć ten temat na blogu, przeanalizujmy sobie kilka czynników, które są w tej kwestii istotne.

Przede wszystkim, kredyty RIO są dedykowane osobom, które już wcześniej spłacały kredyty interest-only - to naturalna kontynuacja tego modelu finansowania. Naszym zdaniem, zamiana “normalnego” kredytu na RIO trochę mija się z celem, ponieważ najprawdopodobniej udało Ci się spłacić jakąś część kapitału i warto to kontynuować, aby na starość cieszyć się całkowitą wolnością finansową i nie musieć płacić ani rat kredytu, ani czynszu landlordowi.

Z całą pewnością, kredyty RIO są również o wiele lepsze od tzw. interest roll-up mortgages, które naszym zdaniem mogą prowadzić do poważnych problemów finansowych na starość. Wynika to z mechanizmu procentu składanego - kumulujące się odsetki mogą w skrajnych przypadkach przekroczyć wartość Twojego domu. Z naszych obserwacji wynika, że ta grupa produktów wywiera bardzo negatywny wpływ na majątki spadkowe, bo, kolokwialnie mówiąc, polega na przejadaniu majątku zbieranego często przez lata.

Sytuacja ma się nieco inaczej, jeśli dużo inwestujesz i wiesz, że z dużą dozą prawdopodobieństwa zrobisz pożytek z oszczędności wynikających ze spłacania niższych rat swojego kredytu. Być może jest to dobra strategia, jednak pamiętaj o ryzykach związanych z inwestowaniem w akcje, kryptowaluty i inne aktywa.

Co zrobić, aby kredyt RIO się opłacał?

Przede wszystkim, rozważ jego nadpłacanie. W przypadku kredytów interest-only, każdy wpłacony funt obniża raty Twojego kredytu i sprawia, że już w następnym miesiącu Twój budżet domowy będzie w odrobinę lepszej kondycji, a przy tym, większość banków umożliwia dokonywanie nadpłat o wartości 10% salda kredytu bez żadnych dodatkowych prowizji. Niższe raty to większy poziom bezpieczeństwa finansowego i możliwość szybszej realizacji marzeń.

Pamiętaj również o regularnym śledzeniu stóp procentowych - choć niektóre banki oferują produkty, których oprocentowanie pozostanie stałe do końca trwania umowy, większość kredytów typu RIO ma stałą stopę procentową przez pierwszych 5 lat, po czym stają się tzw. produktami typu tracker, a więc na zmiennej stopie. Nim nastanie ten moment, warto dokonać remortgage - opłaci się to w zdecydowanej większości przypadków.