Retirement Interest Only Mortgage (RIO) – kredyt dla seniorów w UK

Kredyt hipoteczny w UK nie jest zarezerwowany wyłącznie dla osób w wieku 30-40 lat – na rynku dostępne są też produkty dla starszych kredytobiorców, w tym emerytów. Takie rozwiązania w Wielkiej Brytanii nazywane są Retirement Interest Only Mortgages (RIO). Sprawdźmy, na czym polega ten szczególny rodzaj produktów i czy warto się na nie zdecydować.

Co to jest retirement interest-only mortgage?

Kredyt typu RIO a wynajem nieruchomości w UK

Kredyt typu RIO - wady i zalety

Zalety

Wady

Czy warto wziąć emerytalny kredyt ze spłatą samych odsetek?

Co zrobić, aby kredyt RIO się opłacał?

Co to jest retirement interest-only mortgage?

Emerytalny kredyt ze spłatą samych odsetek (tak należy tłumaczyć skrót RIO) to kredyt hipoteczny, w którym spłacasz wyłącznie odsetki od pożyczonego kapitału. Jest przeznaczony dla starszych kredytobiorców, którzy osiągnęli minimalny wiek ustalony przez kredytodawcę (zwykle 55 lub 60 lat). Kredyt RIO możesz wziąć zarówno wtedy, gdy do tej pory spłacałeś zwykły kredyt hipoteczny (kapitałowo-odsetkowy), jak i wtedy, gdy miałeś kredyt interest-only – o ile spełnisz kryteria kredytodawcy.

RIO przypomina po części klasyczny kredyt ze spłatą samych odsetek, jednak z pewnością nie są to produkty identyczne. Kredyty RIO są przeznaczone na nieruchomość, która jest (lub będzie) Twoim głównym miejscem zamieszkania – można je wziąć zarówno na zakup, jak i w ramach remortgage. Nie służą więc do finansowania nieruchomości kupowanej z myślą o wynajmie. Więcej o kredytach RIO przeczytasz na rządowym serwisie MoneyHelper.

Dodatkowo, wystarczy, że Twoja zdolność kredytowa umożliwi Ci spłacanie odsetek – w związku z brakiem części kapitałowej raty, kwota Twojego miesięcznego zobowiązania będzie wyraźnie niższa. Wysokość kredytu ogranicza jednak maksymalny wskaźnik LTV ustalony przez kredytodawcę (więcej o tym w sekcji o wadach).

Kredyt typu RIO spłacany jest zwykle ze sprzedaży nieruchomości po śmierci kredytobiorcy lub jego przeprowadzce do opieki długoterminowej (albo wcześniej, jeśli sam zdecydujesz się sprzedać dom). To duża różnica względem standardowych kredytów interest-only, w których na koniec okresu kredytowania trzeba spłacić kapitał – np. z oszczędności, inwestycji, sprzedaży nieruchomości lub nowego kredytu. Dodatkowo, wiele kredytów typu RIO nie ma ściśle określonego terminu zakończenia umowy kredytowej.

Kredyt typu RIO a wynajem nieruchomości w UK

Przy RIO pozostajesz właścicielem domu, ale niespłacony kapitał nadal jest zabezpieczony na nieruchomości. Bieżące płatności odsetek nie zmniejszają samego kapitału.

Przede wszystkim, raty kredytu typu RIO mogą być wyraźnie niższe niż w kredycie ze spłatą kapitału, bo obejmują tylko odsetki. Przykładowo: przy kredycie w wysokości 180 000 funtów (60% wartości domu za 300 000 funtów) i oprocentowaniu 6% miesięczna rata odsetkowa wyniesie około 900 funtów (180 000 × 6% ÷ 12). To wyłącznie ilustracja – faktyczne oprocentowanie zależy od kredytodawcy, wskaźnika LTV i momentu zaciągnięcia kredytu.

W kredycie ze spłatą kapitału Twoje raty będą o wiele wyższe, bo na przestrzeni trwania umowy trzeba będzie oddać do banku 100, 200 czy 300 tysięcy funtów, które zdecydujesz się pożyczyć. To z kolei sprawia, że nie będziesz w stanie oszczędzać tych środków, co może stanowić problem, gdy będziesz chciał przejść na emeryturę.

Dodatkowo, część kredytodawców ogranicza kredyty spłacane po przejściu na emeryturę albo ocenia zdolność kredytową na podstawie przyszłych dochodów emerytalnych, które są często niższe niż dochody z pracy. Jeśli nie odkładasz wysokich składek emerytalnych, Twoje świadczenie może nie wystarczyć na spłatę rat kapitałowo-odsetkowych.

Dla części osób RIO może być więc jednym z rozsądnych rozwiązań – obok np. kredytu spłacanego także na emeryturze, kredytu lifetime czy sprzedaży domu i przeprowadzki do mniejszego. Doradca kredytowy pomoże porównać te opcje.

Kredyt typu RIO - wady i zalety

Jak każdy produkt finansowy, emerytalny kredyt ze spłatą odsetek ma zarówno zalety, jak i wady.

Zalety

• Raty takiego kredytu są stosunkowo niskie;

• Umowy kredytowe zawierane są zazwyczaj na czas nieokreślony;

• W przeciwieństwie do kredytu lifetime z kapitalizacją odsetek (roll-up), w RIO zadłużenie nie rośnie, bo odsetki spłacasz co miesiąc – na końcu do spłaty zostaje tylko pożyczony kapitał;

• Niższe raty to dobry sposób na samodzielne oszczędzanie lub inwestowanie – mając odpowiednie umiejętności, być może osiągniesz stopy zwrotu przekraczające oprocentowanie swojego kredytu, co poskutkuje wygenerowaniem zysków. Pamiętaj jednak, że na każdej inwestycji możesz stracić;

• Wartość nieruchomości może z czasem wzrosnąć (ale też spaść) – środki, które zostaną po sprzedaży domu i spłacie kredytu, trafią do Ciebie lub Twoich spadkobierców;

• Wysoka górna granica wieku przy składaniu aplikacji (zależnie od kredytodawcy, np. 80 lub 90 lat), a kredytu nie trzeba spłacać do śmierci lub przeprowadzki do opieki długoterminowej.

Wady

• Twoje affordability będzie szacowane na podstawie dochodów z emerytury, które są często niższe niż dochody z pracy;

• Wskaźnik LTV (Loan to Value) tych kredytów jest stosunkowo niski – maksymalny LTV wynosi np. 55-60% wartości domu, zależnie od kredytodawcy, a faktyczna kwota kredytu zależy od oceny Twojej zdolności do spłaty odsetek;

• Po sprzedaży domu spłaca się kredyt i koszty transakcji. Jeśli żyjesz, pozostałe środki należą do Ciebie; po śmierci rozlicza się je w ramach spadku i właściwych zasad współwłasności. Przy RIO pozostajesz właścicielem domu, ale niespłacony kapitał nadal jest zabezpieczony na nieruchomości.

• Wybierając kredyt RIO, zwykle będziesz spłacać odsetki do śmierci lub przeprowadzki do opieki długoterminowej, chyba że wcześniej sprzedasz dom lub spłacisz kredyt.

Czy warto wziąć emerytalny kredyt ze spłatą samych odsetek?

Przede wszystkim, odpowiedź na to pytanie nie jest jednoznaczna i będzie najlepiej, jeśli skontaktujesz się z polskim brokerem kredytowym, który doradzi Ci w kwestii wyboru odpowiedniego finansowania Twojej nieruchomości.

Jeśli jednak mamy poruszyć ten temat na blogu, przeanalizujmy kilka czynników, które są w tej kwestii istotne.

Przede wszystkim, dla osób, które wcześniej spłacały kredyt interest-only, RIO może być naturalną kontynuacją tego modelu finansowania. Naszym zdaniem zamiana „normalnego” kredytu na RIO trochę mija się z celem, ponieważ najprawdopodobniej udało Ci się spłacić jakąś część kapitału i warto to kontynuować, aby na starość cieszyć się całkowitą wolnością finansową i nie musieć płacić ani rat kredytu, ani czynszu landlordowi.

Warto też porównać RIO z kredytami lifetime typu interest roll-up. W nich odsetki zwykle nie są spłacane na bieżąco, tylko doliczane do zadłużenia i kapitalizowane, więc dług z czasem rośnie i zmniejsza część wartości domu, która trafi do spadkobierców. Kredyty lifetime zgodne ze standardami Equity Release Council mają jednak gwarancję braku ujemnego kapitału (no-negative-equity guarantee) – ani Ty, ani Twoi spadkobiercy nie zapłacicie więcej, niż wynosi wartość domu. Który produkt będzie lepszy, zależy od Twojej sytuacji.

Sytuacja ma się nieco inaczej, jeśli dużo inwestujesz i wiesz, że z dużą dozą prawdopodobieństwa zrobisz pożytek z oszczędności wynikających ze spłacania niższych rat swojego kredytu. Być może jest to dobra strategia, jednak pamiętaj o ryzykach związanych z inwestowaniem w akcje, kryptowaluty i inne aktywa.

Co zrobić, aby kredyt RIO się opłacał?

Przede wszystkim, rozważ jego nadpłacanie. W kredycie interest-only każda nadpłata zmniejsza saldo, od którego naliczane są odsetki, więc – zależnie od zasad kredytodawcy – może obniżyć kolejne raty. Część kredytodawców pozwala nadpłacić do 10% salda kredytu w ciągu roku bez opłaty za wcześniejszą spłatę (ERC) – limity zależą od konkretnego produktu. Niższe raty to większe bezpieczeństwo finansowe.

Pamiętaj również o śledzeniu oprocentowania. Choć niektórzy kredytodawcy oferują oprocentowanie stałe przez cały okres kredytu, inne produkty RIO mają stałą stopę tylko przez kilka lat (np. 2 lub 5), po czym przechodzą na zmienną stawkę kredytodawcy (np. Standard Variable Rate). Zanim okres stałej stopy się skończy, warto porównać możliwości remortgage lub zmiany produktu u obecnego kredytodawcy, uwzględniając opłaty i ewentualne ERC.