Zakup domu na aukcji w UK. Co musisz wiedzieć?

Ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii są dla Ciebie bardzo wysokie, a mimo to zależy Ci na własnych czterech ścianach? Jeśli tak, prawdopodobnie zastanawiałeś się nad tańszymi formami zakupu, być może słyszałeś też o domach, które wystawia się na licytację. W dzisiejszym artykule przyjrzymy się właśnie tej metodzie zakupu nieruchomości. Jeśli chcesz nabyć dom w ramach aukcji, koniecznie zostań z nami do końca!

Dlaczego domy z aukcji są tańsze?

Przede wszystkim zastanówmy się, dlaczego warto wziąć pod uwagę licytację domu. Od strony sprzedającego, taka forma sprzedaży jest uzasadniona najczęściej w dwóch sytuacjach:

• Nieruchomość jest problematyczna i trudno ją sprzedać w standardowy sposób

• Konieczna jest szybka sprzedaż domu, na przykład ze względu na długi lub sytuację losową

W obu przypadkach liczy się czas, więc dotychczasowy właściciel szybciej zgodzi się na pewne ustępstwa, by uzyskać potrzebne mu pieniądze. Z drugiej strony, w aukcjach biorą udział osoby gotowe na pewne niedogodności – często zdarza się, że budynek nie jest zdatny do zamieszkania, ma nieuregulowaną sytuację prawną lub po prostu wymaga bardzo kosztownego remontu. Obie strony godzą się na pewne ustępstwa, a według danych EIG (cytowanych przez Home Selling Expert) około 78% nieruchomości wystawionych na aukcję znajduje nabywcę.

Na aukcje trafiają również domy, które zostały zabrane ze względu na niezapłacone długi. To tak zwane repossession, czyli przejęcie nieruchomości przez kredytodawcę po zaległościach w spłacie kredytu.

Według danych EIG (cytowanych przez Home Selling Expert) w 2020 roku na aukcjach sprzedano około 15 000 nieruchomości, czyli ok. 2,3% transakcji w Anglii i Walii. Nie jest to zatem zbyt częste zjawisko, ale z pewnością warto pamiętać o tego typu transakcjach, bo dzięki nim można zaoszczędzić naprawdę sporo pieniędzy. Duża część z tych nieruchomości wymaga remontu lub ma problematyczny stan prawny, jednak nie byliśmy w stanie dotrzeć do precyzyjnych statystyk w tym zakresie.

Kredyt na dom wystawiony na aukcji

Wspomnieliśmy już, że nieruchomości na licytacjach bardzo często są w pewnym stopniu “wadliwe”, a czas trwania aukcji jest krótszy od standardowego zakupu. Z tych powodów uzyskanie kredytu odbywa się na innych zasadach, wtedy również warunki spłaty nieco się różnią - są mniej korzystne dla kupującego. Jeśli nieruchomości nie da się od razu objąć standardowym kredytem hipotecznym albo czas na zapłatę jest zbyt krótki, finansowanie zakupu ma zwykle charakter krótkotrwały – pożyczasz pieniądze na kilka miesięcy, podnosisz standard nieruchomości do takiego stopnia, by bank udzielił Ci normalnego kredytu hipotecznego, i spłacasz dotychczasową pożyczkę. Taki krótkoterminowy kredyt nazywamy kredytem pomostowym (bridging loan). Jeśli natomiast nieruchomość kwalifikuje się do standardowego kredytu hipotecznego, a termin na to pozwala, kupujący korzystają też ze zwykłego kredytu hipotecznego lub płacą gotówką.

Kredyt pomostowy (bridging loan) – najważniejsze cechy

• Okres kredytowania zwykle nie przekracza 12 miesięcy

• Udzielają go głównie wyspecjalizowani pożyczkodawcy na nieruchomości, które nie mogą zostać objęte normalnym kredytem hipotecznym, na przykład ze względu na brak łazienki czy elektryczności w budynku

• Kredyt pomostowy można uzyskać znacznie szybciej niż standardowy kredyt hipoteczny – czasem nawet w ciągu kilku dni

• Oprocentowanie i prowizje kredytu pomostowego są zazwyczaj wyraźnie wyższe niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego

• LTV (loan to value) zwykle nie przekracza 75%. Oznacza to, że musisz przygotować wyższy wkład własny.

• Oprocentowanie jest zależne od wielu czynników, ale może sięgać nawet 1,5% miesięcznie!

Kiedy to się opłaca?

Oprocentowanie i wysoki wkład własny, które wiążą się z kredytami pomostowymi mogą być bardzo zniechęcające, ale ten medal ma także drugą stronę. Guide price nieruchomości na aukcji bywa wyraźnie niższa niż cena porównywalnych domów sprzedawanych w standardowy sposób. Pamiętaj jednak, że guide price to cena orientacyjna, a nie cena wywoławcza ani cena minimalna (reserve price). Nie wszystkie nieruchomości mają też problemy prawne czy konstrukcyjne! Być może właściciele rozwodzą się, odziedziczyli ten dom lub popadli w długi i po prostu zależy im na szybkim odzyskaniu pieniędzy.

Jeśli masz już własny dom lub mieszkanie, udało Ci się zgromadzić pewną nadwyżkę finansową i zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości pod wynajem, aukcja może być dla Ciebie bardzo korzystna – nie musisz mieszkać w remontowanym domu, a nawet po uwzględnieniu kosztów remontu cała inwestycja może się okazać po prostu tańsza.

Zakup domu na aukcji ma sens również wtedy, gdy znasz się na remontach lub masz zaufanych podwykonawców, którzy zajmą się wszystkimi koniecznymi pracami. Pamiętaj, że skoro dom trafił na licytację, czeka Cię coś więcej niż malowanie czy wymiana kafelków. Typowe problemy to m.in.:

• Osunięcia i inne naruszenia konstrukcji domu

• Niestandardowa konstrukcja (BISF, Airey, domy z kontenerów morskich)

• Rdestowiec ostrokończysty (Japanese knotweed)

• Brak rozwiązań przeciwpożarowych

• Brak łazienki lub kuchni

• Brak dostępu do prądu

Na taką nieruchomość możesz uzyskać kredyt pomostowy (zależnie od oceny pożyczkodawcy), ale z racji jego wysokiego oprocentowania nowy nabywca powinien jak najszybciej doprowadzić dom do stanu używalności, by móc ubiegać się o kredyt na normalnych warunkach.

Kiedy dom z aukcji nie będzie opłacalnym zakupem?

Niestety, istnieje kilka sytuacji, w których nie warto zabierać się za licytowanie nieruchomości. Dzieje się tak w szczególności gdy:

• Nie masz dużej ilości gotówki – będzie ona potrzebna na wpłacenie depozytu, wysoki wkład własny kredytu hipotecznego, remonty czy pokrycie wysokich odsetek od kredytu pomostowego.

• Nie masz gdzie mieszkać w czasie remontu lub musisz się szybko przeprowadzić. Remont może sprawić, że dom przez kilka miesięcy nie będzie nadawał się do zamieszkania – musisz liczyć się z ewentualnymi opóźnieniami w pracach budowlanych, brakiem łazienki czy kuchni itd., dlatego na ten czas potrzebujesz innego miejsca do życia.

• Wybrana przez Ciebie nieruchomość wymaga dużych nakładów, a Ty nie masz wysokich dochodów i nie znasz się na budownictwie. Niestety, duża część licytowanych nieruchomości wymaga naprawdę dużych ingerencji. Przykładowo, rdestowiec ostrokończysty może utrudnić uzyskanie kredytu hipotecznego i wymaga profesjonalnego planu zwalczania, którego koszt zależy od skali zarażenia.

• Zależy Ci na klarownym kosztorysie całego zakupu. Może się okazać, że w trakcie remontu pojawiają się nieprzewidziane komplikacje, na przykład okaże się, że instalacja elektryczna wymaga gruntownych zmian w swojej konstrukcji. Domy z aukcji określilibyśmy jako “nieruchomości podwyższonego ryzyka”. Z finansowania może się też wycofać bank. Jeśli finansowanie nie zostanie uruchomione na czas i nie sfinalizujesz zakupu, możesz stracić wpłacony depozyt, a sprzedający może dochodzić od Ciebie dodatkowych kosztów.

Zakup domu na aukcji – najważniejsze wskazówki

Poniższe wskazówki dotyczą typowej aukcji tradycyjnej w Anglii i Walii – w Szkocji i Irlandii Północnej procedura może wyglądać inaczej, a tzw. aukcje nowoczesne (modern auctions, warunkowe) mają inne zasady, np. opłatę rezerwacyjną i dłuższy termin na sfinalizowanie zakupu, dlatego zawsze czytaj warunki aukcji.

Przyjrzyjmy się teraz kilku szczegółom, na które musisz zwrócić uwagę, gdy zdecydujesz się na licytowanie domu:

Przed aukcją

• Zrób listę domów aukcyjnych w Twojej okolicy i przygotuj ranking nieruchomości, które Cię interesują. Możesz od razu zdecydować się na konkretny dom.

• Umów się na oględziny nieruchomości i przygotuj sobie listę pytań, które zadasz sprzedającemu. Zwróć uwagę nie tylko na dom, ale i jego otoczenie. Warto zabrać ze sobą kogoś, kto zna się na budownictwie i remontach. W ten sposób szybciej zdecydujesz się na konkretną ofertę.

• Dokładnie zapoznaj się ze wszystkimi szczegółami dotyczącymi aukcji i nieruchomości, w tym jej sytuacji prawnej.

• Skontaktuj się z brokerem, na przykład Extend Finance, by omówić szczegóły finansowania zakupu. Przy okazji poświęć możliwie dużo czasu na organizację remontu. Pamiętaj, że czas na zakup jest ograniczony, a oprocentowanie kredytu pomostowego jest wysokie, dlatego wszystko musi iść możliwie szybko.

• Ustal maksymalną kwotę, jaką możesz zapłacić za licytowaną nieruchomość i sprawdź warunki, które stawia dom aukcyjny.

• Przed licytacją poproś prawnika (solicitora) o sprawdzenie pakietu dokumentów prawnych (legal pack).

• Zapewnij sobie finansowanie, zanim zaczniesz licytować.

• Sprawdź w warunkach aukcji, jakie dodatkowe opłaty dom aukcyjny pobiera od kupującego, i pamiętaj o podatku od zakupu nieruchomości (SDLT w Anglii i Irlandii Północnej, LBTT w Szkocji, LTT w Walii).

• Jeśli nie możesz pojawić się na aukcji, wyznacz swojego reprezentanta. Może to być na przykład prawnik (solicitor) lub agent nieruchomości.

W czasie aukcji

• Bądź punktualnie. Dodatkowe informacje mogą być ogłoszone tuż przed rozpoczęciem licytacji.

• Pamiętaj, że guide price to nie to samo co reserve price. Guide price to dosłownie “cena prognozowana”, ale nie jest wartością wiążącą. Reserve price to minimalna cena, na którą zgodzi się sprzedający.

• Trzymaj się założonego budżetu i nie daj się ponieść emocjom. Okazje zdarzają się rzadziej niż myślisz!

Po aukcji

• Jeśli Twoja oferta wygrała, na aukcji tradycyjnej od razu podpisujesz wiążącą umowę i wpłacasz depozyt, zwykle 10% ceny; dom aukcyjny często pobiera też opłatę administracyjną lub buyer’s premium.

• Na aukcji tradycyjnej pozostałą część ceny trzeba zwykle zapłacić w ciągu 28 dni; dokładny termin określają warunki aukcji, a w niektórych formatach jest on dłuższy.

• Jeżeli licytacja nie zakończyła się sukcesem, sprzedający może próbować sprzedać nieruchomość prywatnie. Z tego powodu, warto być na aukcji do samego jej końca.

Źródło: propertymark

Gdzie szukać aukcji?

Najwięcej ofert, także aukcyjnych, znajdziesz m.in. na portalach Rightmove i Zoopla. Nie zapominajmy jednak o innych stronach, jak na przykład Auctionhouse czy SDL auctions. Im więcej zobaczysz ofert, tym lepiej – dzięki poszukiwaniom zyskasz wiedzę na temat cen, typowych problemów i głębiej zastanowisz się nad wyborem swojego nowego domu.

Ubezpieczenie nieruchomości kupionej na aukcji

Po uderzeniu młotka (czyli wymianie kontraktów) to Ty odpowiadasz za ubezpieczenie budynku, dlatego warto przygotować ofertę ubezpieczenia budynku jeszcze przed aukcją i uruchomić polisę od dnia aukcji. Zapewne wiesz, że ubezpieczenie nieruchomości może obejmować zarówno sam budynek, jak i jego zawartość. Oczywiście składki będą się znacząco różnić w zależności od stanu domu, ale sugerujemy, żebyś zainteresował się przynajmniej podstawowym wariantem ubezpieczenia budynku, który nie obejmie na przykład mebli, ale może chronić m.in. przed skutkami pożaru. Jeśli dom stoi pusty dłużej niż 30 dni, zwykle potrzebna jest specjalna polisa dla pustostanu, której zakres bywa węższy – na przykład ochrona przed powodzią może wymagać rozszerzenia polisy. Im lepszy stan kupowanej nieruchomości, tym łatwiej będzie ją ubezpieczyć.

Oczywiście w Extend Finance zajmujemy się takimi sprawami, zatem jeśli planujesz wykupić polisę na swoją nową nieruchomość, serdecznie zapraszamy do kontaktu :)

Podsumowanie

Aukcje nieruchomości to bardzo ciekawy, choć ryzykowny sposób na zakup domu. Możesz sporo zaoszczędzić, ale też stracić, gdy na jaw wyjdą usterki trudne do wykrycia na pierwszy rzut oka. Jeśli jednak chcesz spróbować i masz świadomość wszystkich wad i zalet, zachęcamy do kontaktu z naszym zespołem. Pomożemy Ci na każdym kroku, począwszy od wyboru agenta nieruchomości, poprzez wybór odpowiedniego banku, a skończywszy na wyborze prawnika i przejściu na standardowy kredyt hipoteczny, gdy uporasz się ze wszystkimi koniecznymi naprawami.

Interesują Cię nieruchomości w UK, ale bardziej przemawia do Ciebie standardowa ścieżka zakupu? W tym również pomożemy! Przy okazji zachęcamy do lektury kilku naszych artykułów, które również mogą okazać się dla Ciebie ciekawe i przydatne:

• Jak kupić dom w UK?

• Co to jest stamp duty land tax? Kalkulator i stawki

• Ile trzeba zarabiać, by dostać kredyt na dom w UK?