Kredyt hipoteczny na nieruchomość na wynajem krótkoterminowy

W ostatnich latach szczególnie popularne stały się platformy typu short-let, takie jak Booking.com lub Airbnb, które pośredniczą w rezerwacji zakwaterowania. Umożliwiają one właścicielom nieruchomości wynajmowanie swoich mieszkań i domów na krótki termin - zazwyczaj od kilku dni do dwóch tygodni. Wzrost popularności takich platform i ilość osób, które oferują swoje mieszkania turystom oznacza, że taka działalność przynosi zyski. Może jest to więc dobry pomysł na inwestycję. W tym wpisie opiszemy na czym polegają kredyty inwestycyjne na nieruchomości na wynajem krótkoterminowy.

Alternatywą do wynajmowania swojej nieruchomości stałym lokatorom na kilka miesięcy lub lat, stał się wynajem krótkoterminowy. Głównie jest on skupiony na turystach odwiedzających dane miasto, którzy potrzebują noclegu. Takie rozwiązanie stało się olbrzymią konkurencją dla hoteli, które przez lata były najpopularniejszym wyborem dla zwiedzających - lecz kiedy pojawiła się opcja tanich apartamentów lub domów na wyłączność, wiele osób bardzo chętnie zaczęło z tego korzystać.

Okazało się, że wynajem krótkoterminowy może przynosić większe zyski niż długoterminowy, głównie z uwagi na ogólnie wyższe stawki dzienne oraz ich elastyczność, która pozytywnie przejawia się w sezonie turystycznym. Oczywiście, nie jest to gwarancja dużego dochodu - w wynajmie krótkoterminowym jest o wiele więcej pracy przy nieruchomości oraz większe koszty operacyjne. Z pewnością trzeba poświęcić więcej czasu na obsługę gości oraz wydawać pieniądze na częste czyszczenie mieszkania i pranie pościeli i ręczników. Są jednak metody aby to zoptymalizować, więc przy odpowiedniej wiedzy i zastosowaniu odpowiednich praktyk, wynajem krótkoterminowy może okazać się opłacalną strategią inwestycyjną, generującą wysokie zyski.

Kredyt inwestycyjny na nieruchomość na wynajem krótkoterminowy

Na rynku jest wiele banków i towarzystw budowlanych, które oferują kredyty inwestycyjne na nieruchomości przeznaczone na wynajem krótkoterminowy. Zazwyczaj takie produkty nazywane są Holiday Let Mortgages lub Short-term Morgages. Jest to odmiana kredytu Buy-to-Let, szczególnie nastawiona na wynajem krótkoterminowy. Pamiętaj, że krótkoterminowe wynajmowanie nieruchomości zakupionej na klasyczny kredyt Buy-to-Let jest złamaniem warunków umowy, co może prowadzić do poważnych konsekwencji. W tej sytuacji nie sprawdzi się równieżconsent to let - takie pozwolenie udzielane jest tylko na wynajem długoterminowy.

Z uwagi na większą złożoność zarządzania inwestycją, banki uznają wynajem krótkoterminowy za bardziej ryzykowny, co często skutkuje gorszymi warunkami kredytu hipotecznego. Oprócz przeprowadzenia klasycznej oceny zdolności kredytowej, bank przeanalizuje również twoją inwestycję pod względem przewidywanych zysków oraz możliwego ryzyka. Bardzo ważnym aspektem są właśnie prognozowane przychody z wynajmu. Prawdopodobnie bank poprosi Cię o dane, które obrazowałyby roczne przychody z innych tego typu obiektów oraz obłożenie w danej lokalizacji. Takowe możesz pozyskać z serwisów typu AirDNA lub od lokalnych agentów lub właścicieli nieruchomości na wynajem krótkoterminowy.

Na tej podstawie bank przeprowadzi analizę, tzw rental cover ratio, która pokaże czy zysk z wynajmu będzie w stanie pokryć odsetki kredytu z odpowiednim zapasem (zazwyczaj wymagana wartość to około 125%-145%). Drugim bardzo ważnym aspektem jest podpisanie personal guarantee - w przypadku Holiday let mortgages obecność poręczyciela będzie najprawdopodobniej obowiązkowa. Poręczyciel to osoba, która w razie problemów ze spłatą kredytu odpowiada własnym majątkiem. Oznacza to, że będzie również przeprowadzona ocena twojej indywidualnej sytuacji finansowej. Co prawda zdarzają się przypadki, w których obecność poręczyciela nie jest konieczna, ale jest to bardzo rzadkie - zazwyczaj taką możliwość mają spółki LTD, których działalność polega na inwestycjach w nieruchomości i mają duże portfolio oraz obszerną, pozytywną historię kredytową.

Warto mieć na uwadzę, że kredyty tylu Holiday let są na ogół droższe od zwykłych kredytów Buy-to-let. Można to jednak zniwelować wysokim wkładem własnym, dobrą sytuacją finansową i credit score oraz rozwiniętym doświadczeniem jako landlord.

Licencja na wynajem

Jeśli myślisz o kredycie inwestycyjnym na nieruchomość na wynajem krótkoterminowy, musisz pamiętać, że w niektórych regionach potrzebna jest specjalna licencja. Jeśli wynajmiesz mieszkanie bez jej posiadania, możesz narazić się na wysoką grzywnę. Z reguły o licencję stara się po zakupie nieruchomości, jednak warto jest zrobić odpowiedni research jeszcze przed uzyskaniem kredytu. Może się zdarzyć, że w danym regionie lokalny council nie wydaje aktualnie licencji, np. z uwagi na wysoką ilość obiektów do wynajęcia w okolicy lub skargi mieszkańców. Przed wystąpieniem o kredyt hipoteczny, koniecznie dowiedz się, jak wygląda sytuacja w regionie, w którym planujesz zakupić nieruchomość.

Polisa ubezpieczeniowa Holiday let

Warto również pamiętać, że udzielając kredytu typu Holiday let mortgage, banki wymagają dodatkowego ubezpieczenia. Building Insurance, czyli ubezpieczenie budynku to absolutna podstawa każdej umowy kredytowej i chroni nieruchomość przed takimi zdarzeniami jak pożar, zalanie, wandalizm itd.. Oprócz tego, jeśli nieruchomość będzie przeznaczona na wynajem, będziesz potrzebował specjalnej polisy, która nazywa się Holiday Let Insurance lub Landlord Insurance. Rozszerza ona ochronę o odpowiedzialność cywilną wobec gości, ochronę mienia przed kradzieżami lub zniszczeniami oraz często o utratę dochodu z najmu, w sytuacjach, w których nie jesteś w stanie wynajmować nieruchomości z przyczyn losowych (pokrywają się one często z sytuacjami przed którymi chroni zwykłe ubezpieczenie budynku, takimi jak pożar, powodzie itp.). Bank będzie sprawdzał obecność obydwu polis oraz weryfikował, czy są one zgodne z umową kredytową.

Jakie mam opcje, jeśli chcę zrezygnować z wynajmu krótkoterminowego?

Po uzyskaniu kredytu hipotecznego typu Holiday let, w trakcie wynajmowania nieruchomości, może zdarzyć się wiele sytuacji, które utrudnią prowadzenie działalności. Oczywiście zdarzenia losowe mogą przydarzyć się każdemu i wpłynąć na każdą inwestycję, jednak wynajem krótkoterminowy cechuje się dużą złożonością zarządzania inwestycją oraz wieloma zmiennymi. Oprócz samego posiadania nieruchomości i zdarzających się napraw, dochodzi tutaj jeszcze kontakt i rozliczanie się z klientami oraz częste sprzątanie mieszkania (lub zawarcie umowy z firmą sprzątającą). Pogodzenie tych czynności z codziennym życiem może nie być proste, szczególnie jeśli na co dzień mieszka się w innym mieście.

Na szczęście banki mają tego świadomość i są przygotowane na sytuację, w której kredytobiorca będzie chciał przekształcić kredyt Holiday let na zwykły kredyt Buy-to-Let. Niektóre instytucje są w stanie zgodzić się na to nawet bez przeprowadzania refinansowania, w ramach tej samej umowy kredytowej! Takie rozwiązanie, chociaż kuszące małą ilością formalności, może nie być rozwiązaniem najbardziej opłacalnym. Pamiętaj, że kredyty Holiday Let są zazwyczaj droższe od klasycznych BTL, więc rozważenie dokonania remortgagemoże być dobrym pomysłem.

W krytycznej sytuacji możesz też po prostu sprzedać nieruchomość - jest to rozwiązanie uniwersalne i tyczy się większości kredytów hipotecznych. Jeśli ktoś decyduje się na sprzedaż nieruchomości i spłatę kredytu z uzyskanych środków, po prostu kończy wcześniej umowę kredytową i zamyka zobowiązanie. W takim wypadku inwestor bezpiecznie uwalnia się od zadłużenia pod dwoma warunkami:

• Wartość nieruchomości nie spadła na tyle, że jest mniejsza od kapitału do spłaty - takie zjawisko nazywa się Negative Equity i sprawia, że środki ze sprzedaży nieruchomości nie są w stanie w pełni pokryć zadłużenia kredytodawcy i musi on dopłacić z własnej kieszeni;

• Nie musi on zapłacić wysokiej oplaty ERC - Early Repayment Charge to dodatkowa opłata pobierana w momencie przedterminowej spłaty kredytu, która zazwyczaj wygasa wraz z okresem promocyjnym. Jeśli nieruchomość ma zostać sprzedana np. po 2 latach, a okres stałego oprocentowania trwa 3, inwestor będzie zobowiązany uiścić opłatę.

Podsumowanie

Otrzymanie kredytu hipotecznego na nieruchomość na wynajem krótkoterminowy jest możliwe oraz często praktykowane, jednak wymaga odpowiedniego przygotowania i strategii. Należy zdawać sobie sprawę z tego jakie obowiązki ciągnie za sobą bycie landlordem nieruchomości na wynajem wakacyjny oraz jak pogodzić je z codziennym życiem. Dlatego banki pozytywnie odbierają osoby z doświadczeniem w tej dziedzinie. Trzeba również pamiętać o odpowiedniej licencji oraz ubezpieczeniu - ich brak może wywołać konflikt między tobą a bankiem lub organami prawa.