Kredyt hipoteczny na nieruchomość komercyjną w UK

Oprócz kredytów hipotecznych na nieruchomości mieszkalne, istnieją też produkty, które pozwalają uzyskać finansowanie na nieruchomości przeznaczone do celów biznesowych. Są to na przykład biura, magazyny, sklepy lub restauracje. Warunki kredytu oraz proces aplikacji będą różniły się w zależności od celu zakupu oraz sytuacji kredytobiorcy. W tym artykule postaramy się wyjaśnić, jak dostać kredyt na lokal komercyjny w UK.

Czym wyróżniają się kredyty komercyjne?

Jak już wcześniej wspomniano, kredyty komercyjne udzielane są na nieruchomości przeznaczone do użytku komercyjnego. Oznacza to, że tak jak warunkiem umowy w przypadku kredytu mieszkaniowego (residential mortgage) jest obowiązek zamieszkania w finansowanej nieruchomości, tak tym razem w umowie będzie zapisany konkretny typ działalności, która będzie prowadzona w budynku.

Warto jest też wiedzieć, że kredyty komercyjne zwykle nie są regulowanymi umowami kredytu hipotecznego (regulated mortgage contracts) w rozumieniu przepisów nadzorowanych przez FCA (Financial Conduct Authority), co daje obydwu stronom umowy większą elastyczność co do jej warunków. Zwykłe kredyty mieszkaniowe są objęte ścisłymi regulacjami FCA, które mają chronić konsumenta. Stąd wynika m.in. obowiązek szczegółowej oceny zdolności finansowej (affordability). Skargi konsumentów może rozpatrywać FOS (Financial Ombudsman Service), czyli brytyjski rzecznik finansowy – przy czym FOS może rozpatrywać również skargi mikroprzedsiębiorstw i małych firm, w tym dotyczące kredytów zabezpieczonych na nieruchomości udzielonych przez firmy objęte jego jurysdykcją.

W przypadku kredytów komercyjnych, kredytobiorcę uznaje się za podmiot biznesowy, który posiada dostęp do profesjonalnego doradztwa. Konsekwencją tego jest możliwość podejścia do każdej umowy bardziej indywidualnie, stosując bardziej niestandardowe warunki dostosowane do konkretnych potrzeb danego biznesu lub inwestycji.

Zwróć uwagę, że przy zakupie nieruchomości komercyjnej musisz wziąć pod uwagę także koszty doradztwa prawnego.

Rodzaje kredytów komercyjnych

Kredyty komercyjne zasadniczo dzielą się na dwa podtypy:

• Owner-Occupier Mortgage - ten rodzaj kredytu komercyjnego jest przeznaczony dla sytuacji, w których kredytobiorca będzie jednocześnie podmiotem prowadzącym działalność w finansowanej nieruchomości. Przykładem może być zakup biura przez biuro księgowe w UK;

• Commercial Buy to Let Mortgage - w tym przypadku kredytobiorca kupuje nieruchomość w celu późniejszego wynajęcia jej i osiągnięcia zysku z inwestycji.

Taki podział kredytów komercyjnych może nieco przypominać podział kredytów mieszkaniowych na najpopularniejsze residential mortgages oraz kredyty Buy to Let (spośród których również nie wszystkie regulowane są przez FCA). Chociaż wszystkie te produkty się od siebie różnią, można dostrzec pewne podobieństwa w podziale, szczególnie w kwestii podejścia do zdolności kredytowej. Mianowicie w przypadku Owner-Occupier Mortgage, pod uwagę brane są wyniki finansowe firmy - tak jak przy residential mortgage, gdzie oceniana jest indywidualna zdolność kredytowa klienta. Z drugiej strony w komercyjnych kredytach inwestycyjnych patrzy się na przewidywane dochody z inwestycji - tak samo jak w kwestii klasycznych kredytów Buy to Let.

Ocena zdolności kredytowej przy Owner-Occupier Mortgage

Z uwagi na małą liczbę regulacji ze strony FCA, banki mają dużą dowolność, jeśli chodzi o przeprowadzenie oceny zdolności kredytowej firmy, która aplikuje o kredyt hipoteczny. Procedury, które stosują banki mają na celu sprawdzenie sytuacji finansowej i zdolności operacyjnej firmy, dzięki czemu będą mogły ocenić ryzyko związane z udzieleniem finansowania.

Kredytodawcy mogą opierać ocenę zdolności kredytowej firmy na wskaźniku EBITDA (Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization), czyli zyskach firmy przed odliczeniem:

• kosztów finansowań - odsetek związanych ze spłatą uprzednio zaciągniętych długów;

• podatków;

• amortyzacji - niepieniężnych kosztów związanych ze zużyciem majątku trwałego (np. maszyn, pojazdów, budynków).

EBITDA pokazuje zysk operacyjny generowany przez firmę przed uwzględnieniem odsetek, podatków i amortyzacji, eliminując czynniki indywidualne dla każdej firmy, takie jak poziom zadłużenia, obciążenie podatkowe oraz metody księgowe. Przy ocenie zdolności kredytowej kredytodawcy mogą korygować zysk firmy, np. doliczając z powrotem niektóre koszty (takie jak amortyzacja czy wynagrodzenie dyrektorów), aby uzyskać bardziej realistyczny obraz jej sytuacji finansowej.

EBITDA jest silnie powiązana z innym wskaźnikiem - DSCR (Debt Service Coverage Ratio), czyli wskaźnikiem pokrycia obsługi długu. Ukazuje on proporcje między EBITDA a obsługą długu, czyli rocznym kosztem kredytu. Przykładowo, jeśli łączna kwota rat miesięcznych w jednym roku to 20 000 £, a EBITDA wynosi 24 000 £, wskaźnik DSCR będzie wynosił 120%. Minimalny wymagany poziom DSCR ustala każdy kredytodawca – przykładowo Yorkshire Building Society publikuje wymóg pokrycia na poziomie 125%, a przy wyższym ryzyku (np. w niektórych branżach lub przy wysokim współczynniku LTV) wymagania mogą być wyższe.

Oprócz analizy wskaźnika EBITDA, pracownicy banku przeprowadzają szczegółową ocenę finansową firmy. Potrzebny jest im do tego szczegółowy wgląd w finanse firmy, a konkretnie czynniki, takie jak:

• Historia działalności pod względem finansowym – aby ją przeanalizować, kredytodawcy zazwyczaj wymagają sprawozdań finansowych oraz zarządczych firmy za ostatnie 2–3 lata (dokładne wymogi różnią się w zależności od kredytodawcy);

• Sektor, w którym firma prowadzi działalność i biznesplan - przykładowo, jeśli firma potrzebuje nieruchomości w celu otwarcia restauracji, bank przeprowadzi analizę ryzyka, patrząc przez pryzmat konkretnych danych, takich jak budżet, lokalizacja oraz powodzenie podobnych biznesów w danej okolicy.

• Historia kredytowa firmy oraz jej właścicieli i zarządców;

• Doświadczenie właścicieli.

Czy taki kredyt może zostać udzielony osobie prywatnej?

Owner-Occupier Mortgage może zostać udzielony również osobie prowadzącej działalność jako Sole Trader, jednak nie każdy kredytodawca oferuje takie finansowanie, a kryteria różnią się w zależności od kredytodawcy. Ponieważ samozatrudniony prowadzi działalność we własnym imieniu, ocena obejmuje zarówno wyniki jego działalności, jak i jego prywatną sytuację finansową.

Taka sytuacja może przypominać zaciąganie zwykłego kredytu mieszkaniowego, jednak kredyty komercyjne oceniane są według innych kryteriów, a ich warunki bywają mniej korzystne – przykładowo maksymalny LTV u wybranych kredytodawców wynosi ok. 70–75% wartości nieruchomości. Podczas gdy kredyt mieszkaniowy może być wzięty z 5 lub 10% wkładu własnego, Owner-Occupier Mortgage zwykle wymaga niższego LTV – wymagany depozyt nierzadko będzie przekraczać 25% wartości nieruchomości.

Commercial Buy to Let Mortgage

Ocena zdolności kredytowej przy komercyjnym kredycie inwestycyjnym nie różni się bardzo od oceny w przypadku zwykłego Buy to Let. Jest ona również skupiona bardziej na rentowności inwestycji niż samej sytuacji finansowej kredytobiorcy. Różnice mogą dotyczyć zakresu oceny – kredytodawca analizuje zwykle także samą inwestycję (np. lokal, najemcę i warunki najmu), a to, jak szczegółowo sprawdza finanse kredytobiorcy, zależy od kredytodawcy.

Zasadniczą różnicą jest inne działanie współczynnika DSCR - w przypadku kredytu komercyjnego BTL, czynnikiem pokrywającym obsługę długu jest przewidywany zysk z czynszu, a nie dochody firmy. To właśnie ta wartość później zadecyduje o powodzeniu w stress teście. Aby ułatwić bankowi decyzję o przyznaniu kredytu, warto rozważyć znalezienie najemcy jeszcze przed zakupem nieruchomości. Pozwala to udokumentować spodziewany dochód z czynszu. Można to zrobić na 2 sposoby.

Pierwszym jest podpisanie umowy najmu jeszcze przed zakupem nieruchomości (pre-let). Podpisana umowa zmniejsza ryzyko, że lokal będzie stał pusty, i pozwala wykazać, że czynsz może pokrywać obsługę kredytu od początku – nie eliminuje jednak wszystkich ryzyk, np. niewypłacalności najemcy. Umowa pre-let może zostać zawarta jako umowa warunkowa (conditional agreement for lease), uzależniona m.in. od uzyskania finansowania – co chroni obie strony na wypadek, gdyby finansowanie nie doszło do skutku.

Inną opcją jest uzyskanie listu intencyjnego (Heads of Terms). Chociaż nie daje to bankowi stuprocentowej gwarancji, że od razu dojdzie do umowy najmu, w oczach instytucji finansowej jest to bardzo dobry znak, że istnieje realne zainteresowanie lokalem oraz potencjalny najemca. Taki list jest wstępnym i niewiążącym porozumieniem między obydwoma stronami, który określa warunki przyszłej umowy.

Podsumowanie

Kredyty hipoteczne na nieruchomości komercyjne to odmienna grupa produktów. Choć zakup lokalu na cele biznesowe może być bardziej złożony niż zakup domu na własne potrzeby, możliwości finansowania warto omówić z doradcą zajmującym się nieruchomościami komercyjnymi, a kwestie prawne z conveyancerem lub solicitorem. Uzyskanie finansowania zależy od sytuacji klienta, nieruchomości i kryteriów kredytodawcy. Serdecznie zapraszamy do współpracy - chętnie pomożemy Ci na każdym etapie kupna nieruchomości w UK. Pamiętaj jednak, że Extend Finance Ltd nie jest uprawniona do udzielania porad dotyczących kredytów hipotecznych dla przedsiębiorstw; sprawy te będą kierowane do podmiotów zewnętrznych.