Kredyt hipoteczny typu Semi-Commercial: mieszkanie i praca

Niekiedy pojawia się potrzeba wykorzystania jednej nieruchomości zarówno do celów mieszkaniowych, jak i komercyjnych. Kiedy w grę wchodzi kredyt hipoteczny, możliwości właściciela są ograniczone, ponieważ umowa kredytowa określa dozwolony sposób użytkowania nieruchomości. W tym artykule omówimy najważniejsze kwestie związane z takimi sytuacjami i wytłumaczymy na czym polega mieszany kredyt hipoteczny, czyli Semi-Commercial Mortgage.

Czym jest Semi-Commercial Mortgage?

Zdarzają się sytuacje, w których jedna nieruchomość może być zarówno czyimś mieszkaniem, jak i siedzibą firmy lub lokalem komercyjnym. Wtedy pojawiają się wątpliwości - w przypadku residential mortgage warunki umowy mogą wymagać zgody kredytodawcy na prowadzenie działalności gospodarczej w nieruchomości, a rozpoczęcie jej bez takiej zgody może oznaczać naruszenie umowy (o możliwych wyjątkach przeczytasz w dalszej części artykułu). Z kolei warunki kredytu komercyjnego mogą nie dopuszczać wykorzystania części nieruchomości jako mieszkania.

Rozwiązaniem tego problemu jest kredyt mieszany, czyli Semi-Commercial Mortgage. Jest to produkt stworzony właśnie w celu finansowania nieruchomości przeznaczonych zarówno do użytków komercyjnych, jak i mieszkalnych. Kredytodawca bierze pod uwagę zarówno część mieszkalną, jak i komercyjną, a podział nieruchomości wpływa na ocenę zdolności kredytowej (Twojego affordability) oraz na ostateczną ofertę kredytową.

Sposób przeprowadzania oceny zdolności kredytowej różni się w przypadku kredytów mieszkaniowych i komercyjnych. Przy residential mortgage ocenia się sytuację finansową klienta, a sam proces jest ściśle uregulowany przez FCA. Z kolei kredyty udzielane firmom (np. spółkom LTD) na nieruchomości komercyjne nie są regulowanymi kredytami hipotecznymi, a podczas oceny analizowana jest przede wszystkim sytuacja finansowa firmy. Jeśli jednak kredytobiorcą jest osoba fizyczna, a co najmniej 40% nieruchomości jest lub ma być wykorzystywane jako mieszkanie kredytobiorcy lub członka jego najbliższej rodziny, kredyt jest co do zasady regulowanym kredytem hipotecznym (regulated mortgage contract), do którego stosuje się zasady FCA. Przy kredycie mieszanym kredytodawca musi więc ocenić ryzyko związane z obiema częściami nieruchomości.

Sposób oceny zależy od kredytodawcy, kredytobiorcy i sposobu wykorzystania nieruchomości - kredytodawca może brać pod uwagę np. dochody osobiste, dochody firmy lub przychody z najmu. Rozpatrzmy kilka przykładów:

• Przykład pierwszy: Kredytobiorcą jest osoba samozatrudniona (na przykład weterynarz), która chce mieszkać w 60% budynku, a pozostałe 40% przeznaczyć na swój gabinet. Ponieważ kredytobiorca będzie mieszkał w co najmniej 40% nieruchomości, taki kredyt jest co do zasady regulowanym kredytem hipotecznym. Kredytodawca oceni sytuację finansową kredytobiorcy, biorąc pod uwagę również dochody z prowadzonej działalności (jako Sole Trader);

• Przykład drugi: Kredytobiorcą jest inwestor, który chce kupić budynek z lokalem użytkowym na parterze i mieszkaniem na piętrze, aby wynająć obie części. W takiej sytuacji kredytodawca może oceniać m.in. przewidywane przychody z najmu, podobnie jak przy kredycie Buy to Let, a konkretne podejście zależy od kredytodawcy;

• Przykład trzeci: Spółka LTD chce kupić przestrzeń magazynową z częścią mieszkalną dla pracowników. Tutaj sytuacja jest bardziej skomplikowana, ponieważ spółka LTD nie może “mieszkać” w budynku. Ze względu na nietypową sytuację kredytodawca może stosować bardziej rygorystyczne warunki. Ten przypadek jest dość niszowy, ale dobrze pokazuje, że podejście kredytodawcy zależy od konkretnej sytuacji.

Jak widać, proces może być dość skomplikowany, ale szczegółowe obliczenia wykonuje kredytodawca.

Musisz pamiętać, że taki produkt nie jest dostępny w każdym banku oraz ma dość skomplikowaną strukturę. Dlatego, jeśli zastanawiasz się nad tego typu finansowaniem, bardzo zalecane jest skorzystanie z usług doświadczonego, wszechstronnego doradcy kredytowego z Extend Finance, który pomoże Ci w wybraniu odpowiedniej oferty. Zapraszamy do kontaktu - nasi doradcy chętnie szczegółowo wytłumaczą cały proces oraz pomogą w szukaniu korzystnego kredytu.

W jakich sytuacjach powinienem rozważyć Semi-Commercial Mortgage?

Kredyt hipoteczny typu Semi-Commercial znajduje swoje zastosowanie, kiedy nieruchomość ma część mieszkalną oraz część przeznaczoną do użytku komercyjnego. Przykładów sytuacji, w których kredytobiorca ma do czynienia z taką nieruchomością jest kilka, a poniżej przedstawimy dwie typowe:

• Budynek z typowym lokalem komercyjnym na parterze i mieszkaniem na piętrze (lub na odwrót) - taką nieruchomość można sfinansować kredytem mieszanym, a w zależności od sytuacji także np. kredytem komercyjnym. Wybór rodzaju finansowania zależy m.in. od przeznaczenia obu części;

• Kredytobiorca prowadzi firmę i chciałby przeznaczyć część nieruchomości (na przykład pokój w domu) na potrzeby swojej działalności - w zależności od skali takiego użytkowania może wystarczyć zgoda kredytodawcy w ramach obecnego kredytu mieszkaniowego albo potrzebny będzie kredyt mieszany (więcej w dalszej części artykułu).

Planning Permission

Bardzo ważnym aspektem w kontekście kredytów Semi-Commercial jest kwestia Planning Permission. Każda nieruchomość ma zgodny z prawem sposób użytkowania, który zwykle należy do określonej klasy użytkowania (use class) - niektóre sposoby użytkowania, np. lokale z jedzeniem na wynos czy puby, nie należą do żadnej klasy (tzw. sui generis). Historię planistyczną nieruchomości można sprawdzić w councilu. Przykładowo, dom jednorodzinny należy zwykle do klasy C3, czyli budynków mieszkalnych. Jednocześnie w Land Registry widnieje opis - np. Freehold house and premises. Opisane w tym artykule klasy użytkowania obowiązują w Anglii - w Walii, Szkocji i Irlandii Północnej przepisy są inne, dlatego warto sprawdzić zasady w lokalnym urzędzie planistycznym.

Biorąc kredyt mieszany, należy upewnić się, że zgodny z prawem sposób użytkowania budynku odpowiada planom kupującego. Zanim wystąpi on o kredyt hipoteczny, z pomocą solicitora lub conveyancera powinien skontaktować się z councilem oraz upewnić się, że może wykorzystać nieruchomość w zamierzony sposób. Jeśli okaże się, że obecny sposób użytkowania nie obejmuje zamierzonego, a planowana zmiana jest istotną zmianą sposobu użytkowania (material change of use), potencjalny kupiec może wystąpić o planning permission na tzw. Change of use, czyli zmianę sposobu użytkowania nieruchomości.

Przykładowo, załóżmy, że chcesz kupić nieruchomość, która na parterze ma klasę E (Commercial, Business and Service). Obejmuje ona m.in. handel, usługi, biura i niektóre rodzaje lekkiej działalności wytwórczej, a zmiana użytkowania w ramach tej samej klasy co do zasady nie wymaga planning permission. Chciałbyś tam jednak otworzyć zakład produkcyjny, który nie mieści się w klasie E, lecz w klasie B2 (General Industrial). W takim wypadku musisz wystąpić do councilu o planning permission na change of use. Zanim złożysz aplikację kredytową, sprawdź z solicitorem lub conveyancerem sytuację planistyczną nieruchomości.

Mam już mieszkaniowy kredyt hipoteczny - jakie mam możliwości?

Jeśli chcesz zacząć pracować z domu, który został kupiony na mieszkaniowy kredyt hipoteczny, musisz rozważyć parę kwestii. Sytuacja jest bowiem dość złożona, bo nie ma do końca jasno określonych granic, od kiedy trzeba przekształcać kredyt mieszkaniowy w mieszany. Choć każda sytuacja jest rozpatrywana przez bank indywidualnie, można wziąć pod uwagę kilka ogólnych czynników.

Umowy kredytowe mogą zawierać klauzule, zgodnie z którymi nieruchomość ma służyć wyłącznie do celów mieszkaniowych kredytobiorcy. Niektórzy kredytodawcy akceptują jednak niewielką działalność prowadzoną z domu. Oceniając, czy taka działalność jest akceptowalna, kredytodawca może brać pod uwagę m.in. to, czy:

• do budynku przychodzą pracownicy;

• występuje duży ruch klientów, dostaw lub hałas;

• część domu jest przekształcana w typowo komercyjny lokal;

• budynek jest reklamowany jako lokal “otwarty dla klientów”.

Dodatkowo, nawet jeśli twój plan pracy w domu obejmuje przekształcenie jednego pokoju w lokal, w którym przyjmuje się klientów (np. gabinet), istnieje szansa, że remortgage na kredyt Semi-Commercial nie będzie potrzebny. Niektórzy kredytodawcy mogą wyrazić na to zgodę - warto więc skontaktować się ze swoim kredytodawcą i szczegółowo wytłumaczyć swój plan.

Przy tego typu zmianach należy zawsze pamiętać o zgodności sposobu użytkowania budynku z przepisami planistycznymi. Zgoda banku nie zastępuje wymogów planistycznych: jeśli sposób użytkowania nieruchomości narusza przepisy planistyczne, council może podjąć działania egzekucyjne (np. wydać enforcement notice), a w Anglii niezastosowanie się do takiego nakazu jest przestępstwem, za które sąd może nałożyć grzywnę. Przed rozmową z bankiem warto więc najpierw sprawdzić w councilu, czy planowane użytkowanie będzie zgodne z przepisami.

Podsumowanie

Mieszany kredyt hipoteczny, czyli kredyt hipoteczny typu Semi-Commercial, to produkt, który pozwala zakupić nieruchomość, której jedna część jest mieszkalna, a druga komercyjna. Kredytodawca ocenia zarówno część mieszkalną, jak i komercyjną, a sposób oceny zależy od kredytodawcy i od tego, jak wykorzystywana będzie nieruchomość. Należy pamiętać, że każda nieruchomość ma zgodny z prawem sposób użytkowania - w Anglii istotna zmiana sposobu użytkowania może wymagać planning permission, natomiast zmiana w ramach tej samej klasy użytkowania co do zasady jej nie wymaga. Jeśli sposób użytkowania budynku narusza przepisy planistyczne, council może podjąć działania egzekucyjne.