Spotkanie z brokerem kredytowym w UK – czego się spodziewać?

Pierwsze spotkanie z brokerem kredytowym to ważny krok w twojej drodze do uzyskania kredytu hipotecznego lub przeprowadzenia jakiejś operacji na twoim obecnym zobowiązaniu. Chociaż doradca kredytowy chętnie odpowie na wszystkie twoje pytania i pomoże Ci dokładnie zrozumieć każdy etap, wstępne przygotowanie do rozmowy pozwoli Ci lepiej współpracować z brokerem i osiągnąć lepsze rezultaty ze spotkania. W tym artykule pomożemy Ci w tym zadaniu i opowiemy, co może się wydarzyć na pierwszym spotkaniu z twoim doradcą kredytowym.

Określenie swojego celu

Jeśli planujesz pierwsze spotkanie z brokerem kredytowym, najważniejsze jest oczywiście określenie swojego celu. Doradca spyta Cię, czy planujesz kupić dom, przeprowadzić remortgage, a może dokonać transferu udziałów (transfer of equity)? Pomyśl nad swoim celem i sprecyzuj czego oczekujesz - jeśli chcesz kupić nieruchomość, ma to być dom, czy mieszkanie? Na jakie opcje lub alternatywy jesteś w stanie przystać, a jakimi zdecydowanie nie jesteś zainteresowany?

Ważne jest aby określić, czego oczekujesz od kredytu hipotecznego i jakie masz potrzeby finansowe oraz życiowe. Dzięki sprecyzowaniu twojej sytuacji i zastanowieniu się, co najprawdopodobniej czeka cię w przyszłości (np. perspektywy na awans lub założenie rodziny), brokerowi będzie łatwiej dopasować strategię do twojej sytuacji. Takie okoliczności mogą mieć bardzo duże znaczenie - perspektywa niedługiej przeprowadzki może sprawić, że kredyt ze stałym oprocentowaniem na 5 lat okaże się mniej korzystny, bo spłata kredytu w okresie stałej stopy zwykle wiąże się z opłatą za wcześniejszą spłatę (early repayment charge). Jeśli z kolei masz mały budżet, kredyt z prowizją może się nie opłacać – jeśli doliczysz opłatę do kredytu, zapłacisz od niej odsetki i łącznie oddasz więcej.

Zastanów się również, jakie są Twoje priorytety dotyczące samego finansowania. Czy zależy Ci na niskiej racie kredytu, czy preferujesz jak najszybszą spłatę i wczesne osiągnięcie wolności finansowej? Jeśli jesteś na początku kariery zawodowej i widzisz duże perspektywy podwyżek, nadpłacanie kredytu hipotecznego może być doskonałą strategią. Jeśli jednak masz już za sobą wiele lat pracy, warto jak najszybciej ograniczać swoje zadłużenie, biorąc kredyt na przykład na 15 lat – pamiętaj jednak, że krótszy okres kredytowania oznacza wyższe miesięczne raty.

Jeśli twoim celem jest zakup nieruchomości, warto abyś zapoznał się z rodzajami kredytów hipotecznych (fixed mortgage, variable rate mortgage). Opcji jest kilka, a każda z nich wiąże się z nieco innym podejściem do spłacania zobowiązania. Jeżeli twoim celem jest kupno mieszkania pod wynajem, sprawdź czym jest kredyt Buy-to-let, ponieważ ten właśnie rodzaj stosuje się przy inwestycjach w nieruchomości. Musisz również przygotować się na to, że tego typu finansowanie jest zwykle nieco droższe od zwykłego kredytu hipotecznego. Pośrednim rozwiązaniem jest kredyt rezydencki, który później możesz zamienić na kredyt Buy-to-let (np. w ramach Let to buy) – wymaga to jednak refinansowania i spełnienia kryteriów kredytodawcy, a wynajmowanie nieruchomości bez jego zgody narusza warunki kredytu. Jak widać, opcji jest całe mnóstwo.

Zapoznanie się z twoją sytuacją finansową

Aby znaleźć dla Ciebie odpowiednią ofertę finansowania, broker będzie musiał ocenić twoje affordability (zdolność kredytową) oraz credit score. Oczywiście taka ocena nie będzie identyczna jak u kredytodawcy, ale dzięki swojemu doświadczeniu i narzędziom, doradca będzie w stanie przeanalizować twoje finanse na tyle dokładnie, aby realnie ocenić twoje szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego – ostateczną decyzję podejmuje kredytodawca. Liczą się czynniki takie jak:

• Źródła i wysokość dochodów - przy ocenie zdolności kredytowej ważna jest nie tylko twoja pensja, ale również inne źródła dochodu, takie jak zasiłki, alimenty, czynsz lub dodatkowa działalność prowadzona na własną rękę;

• Zobowiązania finansowe - druga, bardzo ważna kwestia to twoje aktualne pożyczki, kredyty lub leasingi. Dla kredytodawcy bardzo ważna jest analiza twoich długów. Na jej podstawie sporządza się Debt-to-Income ratio, czyli współczynnik zadłużenia do dochodów, który ukazuje jaką część swoich zarobków co miesiąc przeznaczasz na spłatę zobowiązań finansowych. Współczynnik DTI jest jednym z czynników, które kredytodawca bierze pod uwagę, oceniając, jaką kwotę jesteś w stanie poświęcić na spłatę kolejnego zobowiązania;

• Wydatki miesięczne - oprócz obliczania miesięcznych zobowiązań, broker spyta Cię o twoje stałe wydatki. Warto jest zapisać sobie wszystko - od podstawowych kosztów życia, takich jak transport, jedzenie i rachunki, po mniej oczywiste, takie jak subskrypcje, karty członkowskie lub polisy ubezpieczeniowe;

• Historia kredytowa - w UK istnieje system raportów kredytowych, prowadzonych przez niezależne organizacje. Zbierają one informacje o twoich zobowiązaniach, które zaciągałeś w przeszłości i na ich podstawie wydają ocenę w postaci punktów. Broker (oczywiście za twoją zgodą) może sprawdzić twój raport kredytowy, co pomoże mu w ocenie. Swoje informacje kredytowe możesz sprawdzić za pomocą Checkmyfile, które oferuje nowym klientom bezpłatny okres próbny. Po jego zakończeniu obowiązuje płatna subskrypcja, chyba że anulujesz ją przed końcem okresu próbnego. Pamiętaj, że jeśli twój raport kredytowy będzie pokazywać niski wynik, nie jest to powód do paniki - istnieją sposoby na jego podwyższenie.

Musisz wiedzieć, że oprócz tego, olbrzymie znaczenie ma kwota, jaką jesteś w stanie poświęcić na wkład własny. W Wielkiej Brytanii istnieją oferty kredytów hipotecznych bez depozytu, ale jest ich niewiele i wymagają spełnienia ścisłych kryteriów (np. udokumentowanej historii terminowego płacenia czynszu) albo wsparcia rodziny, na przykład w formie poręczenia lub zabezpieczenia na jej oszczędnościach czy nieruchomości. W praktyce, istnieje pewna niepisana zasada, która sprawdza się w większości przypadków - im większy wkład własny, tym lepsze będą warunki kredytu. Dzieje się tak, ponieważ im większa część kwoty będzie zapłacona przez kredytobiorcę, tym mniejsze ryzyko będzie ponosił kredytodawca. Do jego pomiaru używa się współczynnika Loan-to-Value (LTV), czyli wysokości pożyczki do wartości nieruchomości. Kredytodawcy zwykle wymagają depozytu w wysokości co najmniej 5%, ale najlepiej by było mieć oszczędności chociaż na poziomie 10-15%.

Ocena potencjalnych produktów hipotecznych

Kiedy broker kredytowy zapozna się z twoimi oczekiwaniami oraz sytuacją finansową, będzie mógł wstępnie sprawdzić dopasowane do Ciebie oferty kredytów. Nie bój się zadawać pytań - doradca właśnie od tego jest, aby pomóc Ci zrozumieć jak działa dane finansowanie i chętnie wytłumaczy, dlaczego wybrał akurat ten produkt, a nie inny. Broker może również zrobić Ci prostą symulację, która ukaże jak będzie wyglądać spłacanie danego produktu - przedstawi wysokość raty, oprocentowanie oraz inne koszty, jakie poniesiesz podczas okresu kredytowania. Takie wyliczenia są szczególnie istotne w trakcie serii podwyżek lub obniżek stóp procentowych - warto być świadomym, jak decyzje Banku Anglii wpłyną na Twoje finanse.

O co warto zapytać brokera kredytowego w UK?

Istnieje kilka kwestii, które warto omówić z doradcą kredytowym podczas pierwszego spotkania, aby nie martwić się o nie podczas dalszych etapów zabiegania o kredyt hipoteczny. Głównie dotyczy to samych jego usług, ponieważ różni brokerzy działają na różnych zasadach, więc warto dowiedzieć się więcej o tym, za co się płaci.

Po pierwsze, brokerzy dzielą się na dwie grupy:

• Doradcy niezależni (Whole of market brokers);

• Doradcy powiązani z jedną lub kilkoma instytucjami finansowymi (Tied brokers).

Doradcy niezależni mogą porównywać oferty wielu kredytodawców, choć zakres dostępnych produktów zależy od danego brokera. Nie oznacza to gwarancji znalezienia najtańszej ani najlepszej oferty na całym rynku. Tymczasem doradcy powiązani są ograniczeni do jednej lub kilku instytucji, z którymi mają podpisane umowy, co znacząco zawęża zakres ofert, spośród których mogą wybierać. Extend Finance jest doradcą niezależnym, a więc wybierając nasze usługi masz pewność, że przedstawimy Ci oferty wyłącznie w oparciu ich jakość i dopasowanie - a nie ich pochodzenie.

Dobrym pomysłem będzie zapytanie się o koszty, które poniesiesz ubiegając się o kredyt hipoteczny. Chodzi tutaj nie tylko o prowizję doradcy kredytowego (w jakiej wysokości i kiedy zostanie pobrana), ale również o koszty conveyancingu (czyli przenoszenia nieruchomości z jednej osoby na drugą) oraz koszty wyceny nieruchomości. Oczywiście, oprócz prowizji jego własnej usługi, doradca nie będzie w stanie precyzyjnie podać kwot, jakie będziesz musiał zapłacić, ale może oszacować ci, jakich z grubsza kosztów powinieneś się spodziewać. Brokerzy zwykle otrzymują prowizję od kredytodawcy, a część z nich pobiera także opłatę od klienta – stałą kwotę lub procent od kwoty kredytu. Przed rozpoczęciem współpracy broker musi poinformować Cię, jakie opłaty pobierze i kiedy, oraz czy otrzyma prowizję od kredytodawcy.

Oprócz tego, jeśli nurtuje Cię jakaś kwestia, na przykład jesteś samozatrudniony lub masz dziecko w drodze, warto porozmawiać o tym z brokerem - będzie on w stanie odpowiedzieć na większość twoich pytań, dlatego że doskonale wie, co jest, a co nie jest ważne przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Wyjaśnienie takich nurtujących kwestii zapewni Ci spokój ducha, a czasami okaże się kluczowe przy dobieraniu odpowiedniej strategii dla twojego kredytu hipotecznego. Im lepiej pozna Cię Twój doradca, tym lepiej dla Ciebie.

Podsumowanie

Najważniejsze o czym musisz pamiętać, to fakt, że doradca zdaje sobie sprawę, że nie musisz znać się na kredytach hipotecznych - zadawaj nawet oczywiste pytania i dowiaduj się o wszystkim, co Cię interesuje. W ramach przygotowania do rozmowy najważniejsze będzie chociaż minimalne określenie swojego oczekiwania w stosunku do finansowania. Oprócz tego, dobrze jest przeanalizować i rozpisać sobie każdy aspekt swojej sytuacji finansowej - dzięki temu broker będzie w stanie oszacować kwotę, jaką będziesz mógł pożyczyć oraz warunki kredytu. Na podstawie twoich oczekiwań oraz sytuacji finansowej, doradca pokaże Ci wstępne oferty, które wpasują się w ustalone przez was kryteria.