Kredyt hipoteczny w UK – pytania i odpowiedzi (część 2)

W drugiej części pytań i odpowiedzi o kredyt hipoteczny w UK wyjaśniamy warunki uzyskania finansowania, rodzaje kredytów i koszty, które warto porównać przed aplikacją. Jeśli dopiero planujesz zakup, zajrzyj też do części pierwszej naszego poradnika.

1. Co to jest mortgage?

Mortgage to kredyt hipoteczny zabezpieczony na nieruchomości. Może służyć do sfinansowania jej zakupu. Kredytobiorca zobowiązuje się spłacać zadłużenie zgodnie z umową; jeśli nie wywiązuje się ze spłat, może stracić nieruchomość. Nie oznacza to automatycznego przejęcia domu po jednej zaległej racie.

2. Jakie warunki trzeba spełnić, aby otrzymać kredyt hipoteczny w Wielkiej Brytanii?

Bank sprawdza, czy będziesz w stanie spłacać kredyt przy swoich dochodach i zobowiązaniach. Zdolność kredytowa nie jest tym samym co wynik credit score. Liczą się udokumentowane dochody, wydatki, istniejące długi i historia spłat, a każdy kredytodawca stosuje własne kryteria.

Akceptowane dochody mogą pochodzić z zatrudnienia, samozatrudnienia lub innych źródeł dopuszczanych przez bank. Przy ocenie budżetu uwzględnia się między innymi rachunki domowe, koszty utrzymania oraz spłaty pożyczek i kart kredytowych. Potrzebny depozyt zależy od wybranego produktu; trzeba też mieć środki na pozostałe koszty zakupu.

Do aplikacji przygotuj:

• dokument tożsamości i potwierdzenie adresu;
• dokumenty dochodowe odpowiednie do Twojej sytuacji, np. payslipy lub rozliczenia podatkowe;
• wyciągi bankowe i informacje o zobowiązaniach;
• potwierdzenie wysokości oraz pochodzenia depozytu.

Dokładny zestaw dokumentów i okres, jaki mają obejmować, ustala kredytodawca. Więcej wyjaśnia poradnik MoneyHelper o przygotowaniu aplikacji.

3. Jak dostać mortgage w UK?

Zwykle zaczynasz od ustalenia budżetu, depozytu i wstępnych możliwości finansowania. Na tym etapie możesz uzyskać agreement in principle (AIP), nazywane też decision in principle (DIP). To wskazanie możliwej kwoty kredytu na podstawie przekazanych informacji. AIP nie jest mortgage offer i nie gwarantuje kredytu, co wyraźnie zaznacza również NatWest w objaśnieniu AIP.

Po znalezieniu nieruchomości i uzgodnieniu zakupu składasz pełną aplikację. Bank dokładniej sprawdza Twoją sytuację i ocenia nieruchomość, w tym jej wartość jako zabezpieczenia. Szczegółowa kolejność czynności zależy od transakcji i kredytodawcy.

Ceny ofertowe w wybranej okolicy możesz porównać na Rightmove lub Zoopla, aby lepiej określić budżet poszukiwań. O kredyt możesz aplikować bezpośrednio do banku albo z pomocą brokera. Przy wyborze sprawdź zakres porównywanych produktów i opłaty za usługę. Wyjaśniamy też, od czego zależy uzyskanie kredytu w danym banku.

4. Jakie są rodzaje kredytu hipotecznego w UK?

Kredyty można podzielić według celu zakupu, sposobu spłaty i oprocentowania. Te podziały się uzupełniają: kredyt na własny dom może jednocześnie zakładać spłatę kapitału i mieć stałe oprocentowanie przez uzgodniony okres.

Cel zakupu: residential, buy-to-let i holiday let

Kredyt na własne potrzeby mieszkaniowe (residential mortgage) służy do finansowania nieruchomości, w której zamierzasz mieszkać. To typowe rozwiązanie m.in. dla osób kupujących pierwszy dom.

Kredyt inwestycyjny (buy-to-let) jest przeznaczony na nieruchomość pod wynajem. Przy ustalaniu kwoty finansowania ważne jest, czy przewidywany czynsz spełnia wymagany przez bank poziom pokrycia kosztów kredytu. Bank może też oceniać Twoje osobiste dochody, zobowiązania i pozostałe kryteria kwalifikacji.

Holiday let to specjalistyczne finansowanie nieruchomości wynajmowanej na pobyty wakacyjne. Kredytodawca musi akceptować konkretny model najmu; zwykły kredyt buy-to-let lub residential nie oznacza automatycznej zgody na każdą formę wynajmu przez Airbnb czy Booking.com.

Finansowanie inwestycyjne często wymaga większego wkładu własnego niż kredyt na własny dom. Sposób oceny affordability, czyli zdolności do spłaty, zależy od rodzaju kredytu i banku.

Przed wynajmem sprawdź warunki umowy i uzyskaj zgodę kredytodawcy, jeśli jest wymagana. Consent to let i dopuszczalne rodzaje najmu zależą od banku oraz umowy. Przykład takich zasad opisuje Halifax. Wynajem niezgodny z warunkami może naruszać umowę i mieć konsekwencje przewidziane w jej zapisach; nie oznacza to automatycznie wypowiedzenia kredytu.

Sposób spłaty: repayment i interest-only

Przy repayment mortgage (capital-and-interest mortgage) rata obejmuje kapitał i odsetki. Jeśli spłacasz kredyt zgodnie z harmonogramem, na koniec okresu kredytowania zadłużenie zostaje spłacone. Sposób spłaty określa, jak zmniejsza się dług; nie oznacza, że własność nabywasz dopiero po ostatniej racie.

Przy interest-only mortgage bieżące raty pokrywają same odsetki, a kapitał pozostaje do spłaty na koniec. Potrzebujesz wiarygodnej strategii jego spłaty akceptowanej przez kredytodawcę. Nie można zakładać, że przyszła sprzedaż nieruchomości zawsze wystarczy do uregulowania długu. Więcej w poradniku o kredycie hipotecznym ze spłatą samych odsetek.

Oprocentowanie: fixed, tracker i SVR

• Fixed rate oznacza stałe oprocentowanie przez uzgodniony okres oferty, a niekoniecznie przez cały okres kredytowania. Ułatwia planowanie rat; po zakończeniu tego okresu oprocentowanie i rata mogą się zmienić.
• Tracker podąża za określoną stopą referencyjną, często Bank Rate, z marżą i ograniczeniami zapisanymi w umowie.
• Standard variable rate (SVR) ustala kredytodawca. Nie musi zmieniać się automatycznie ani o tyle samo co Bank Rate.

Nadpłaty zależą od umowy, także przy stałym oprocentowaniu. Sprawdź limit bezpłatnych nadpłat, podstawę jego obliczania, okres odnawiania i ewentualną opłatę za wcześniejszą spłatę (ERC).

Szczegóły znajdziesz w przewodniku MoneyHelper po oprocentowaniu i kosztach kredytu oraz naszym artykule „Oprocentowanie stałe czy zmienne?”.

5. Jakie jest oprocentowanie kredytu na dom w UK?

Nie ma jednej stawki odpowiedniej dla wszystkich klientów. Cena kredytu zależy od produktu, sytuacji finansowej klienta, oceny nieruchomości i warunków rynkowych. Znaczenie mają m.in.:

• cel finansowania: własny dom lub wynajem;
• kwota i okres kredytowania;
• stosunek kredytu do wartości nieruchomości, czyli LTV;
• długość okresu początkowego oprocentowania;
• historia kredytowa i kryteria danego banku.

Bank of England wyjaśnia, że Bank Rate wpływa na ceny kredytów, ale nie jest jedynym czynnikiem. Nie należy więc traktować jej jako uniwersalnego cennika ofert hipotecznych.

Porównuj całkowity koszt, a nie tylko początkową stawkę: opłaty, czas obowiązywania oferty, późniejsze oprocentowanie i ERC. APRC pomaga porównać roczny koszt z uwzględnieniem opłat przy założeniu utrzymania kredytu przez cały okres; nie jest początkowym oprocentowaniem.

Kalkulacja raty i możliwej kwoty finansowania jest orientacyjna. Doradca może pomóc porównać opcje na podstawie Twoich danych, ale o przyznaniu kredytu i jego warunkach decyduje kredytodawca.

6. Ile trzeba mieć wkładu własnego, aby otrzymać kredyt hipoteczny?

Przy wielu kredytach na własny dom depozyt zaczyna się od 5%, ale wymagania zależą od produktu, nieruchomości i sytuacji klienta. Istnieją też specjalistyczne rozwiązania z niższym depozytem, dostępne po spełnieniu dodatkowych warunków. Nie są dostępne dla każdego. Różnice między standardowymi i niskodepozytowymi rozwiązaniami omawia MoneyHelper w poradniku o oszczędzaniu na depozyt.

Większy wkład własny obniża LTV i może poszerzyć wybór ofert, ale nie gwarantuje lepszych warunków ani akceptacji aplikacji. Oprócz depozytu zaplanuj osobny budżet na dodatkowe koszty zakupu domu lub mieszkania w UK.

7. Jak długo czeka się na mortgage offer?

Czas wydania mortgage offer zależy od konkretnej aplikacji. Wpływają na niego kompletność dokumentów, ocena kredytowa (underwriting), wycena nieruchomości oraz obciążenie kredytodawcy. Dodatkowe pytania lub potrzebne wyjaśnienia mogą wydłużyć oczekiwanie. Przed wyborem produktu warto omówić terminy, ale nie traktować szacowanego czasu jako gwarancji.

Mortgage offer to formalna oferta kredytu na określonych warunkach. Jej otrzymanie nie oznacza zakończenia zakupu ani wypłaty środków. Równolegle mogą trwać czynności prawne, czyli conveyancing. Sprawdzanie dokumentów i rejestrów, wyjaśnienia między stronami oraz powiązane transakcje w łańcuchu zakupowym również wpływają na termin finalizacji.

Nie ma jednego etapu, który zawsze trwa najdłużej. Więcej o zależnościach i możliwych opóźnieniach przeczytasz w artykule „Ile trwa kupno domu w UK?”.

8. Czy warto skorzystać z pomocy doradcy kredytowego?

Doradca może pomóc porównać odpowiednie opcje finansowania, przygotować aplikację i wyjaśnić wymagania banków. Jest to szczególnie przydatne, gdy masz kilka źródeł dochodu, nietypową sytuację lub potrzebujesz objaśnienia angielskich terminów.

Przed rozpoczęciem współpracy ustal zakres usługi, dostęp do produktów i opłaty. Nie każdy broker uwzględnia wszystkie oferty, a w jego zakresie może nie być produktu odpowiedniego dla Ciebie. Rekomendacja doradcy nie zastępuje decyzji kredytodawcy.

Jeśli chcesz omówić swoją sytuację, skontaktuj się z Extend Finance przez formularz lub zadzwoń pod 02476 997 826. Pierwsza konsultacja jest bezpłatna i niezobowiązująca. Dalsze doradztwo może wiązać się z opłatą; jej wysokość i warunki należy ustalić przed skorzystaniem z usługi.