Co to jest Land Registry w UK?

Jeśli zdecydujesz się na kupno nieruchomości w UK, prędzej czy później dowiesz się o konieczności dokonania wpisu w Land Registry. Choć wpisu do ewidencji dokonuje z zasady prawnik (solicitor lub conveyancer), warto być choć trochę świadomym tego, jak przebiega cały ten proces i jak przepisy wpływają na Twój status własności.

Czym jest Land Registry?

Land Registry, a w zasadzie to HM Land Registry (HMLR), jest rządową instytucją działającą na terenie Anglii i Walii. Jej zadaniem jest prowadzenie oficjalnego rejestru własności gruntów i nieruchomości. Land Registry prowadzi także księgi zawierające informacje o innych prawach na domach i mieszkaniach. Jeśli zatem nieruchomość zostanie objęta hipoteką, zostanie to ujawnione w HMLR.

Jeśli kupujesz dom w Szkocji, Twoim rejestrem będzie Registers of Scotland. Nieruchomości w Irlandii Północnej ewidencjonowane są w Land and Property Services.

Po co prowadzone jest Land Registry?

Przepisy wymagają, aby wszystkie transakcje na nieruchomościach były ewidencjonowane w Land Registry, a jeśli nieruchomość nie została jeszcze ujęta w spisie, należy to zrobić jak najszybciej. Jakiekolwiek zdarzenie dotyczące domu lub mieszkania (ustanowienie leasehold, ustanowienie trustu, sprzedaż, odziedziczenie) należy zgłosić do HMLR w ciągu 30 dni od wystąpienia zdarzenia rodzącego ten obowiązek, na przykład od dnia completion lub ustanowienia hipoteki.

**Land Registry prowadzone jest przede wszystkim po to, aby zapewnić najwyższy możliwy stopień bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami. **Jako, że HMLR zawiera informacje o wszystkich prawach związanych z daną działką lub domem, zarówno właściciele jak i ich wierzyciele (na przykład banki) są objęci dodatkową ochroną. Spisane są także granice działek i ewentualne informacje o ryzyku zalania nieruchomości w trakcie powodzi. Takie oficjalne rejestry prowadzone są na całym świecie, a sens ich istnienia jest w zasadzie zawsze taki sam.

W przeciwieństwie do wielu innych porządków prawnych, właścicielem nieruchomości stajesz się w dniu completion (odebrania kluczy), a nie w chwili uzyskania wpisu do Land Registry. Zmiana treści ksiąg wieczystych ma zatem charakter deklaracji stanu faktycznego, a nie kreacji nowej sytuacji.

Co zawiera wpis w Land Registry?

Wpis do rejestru (Register title) można porównać do strony w książce, na której wyszczególniony jest zestaw ściśle określonych informacji. Do najważniejszych z nich należą:

• Title number - unikalny numer porządkowy nieruchomości;

• Property register - opis nieruchomości zawierający informacje o adresie, drodze dojazdowej, granicach działki;

• Proprietorship register - informacje o właścicielu nieruchomości, rodzaj własności (freehold, leasehold), ograniczenia w zakresie sprzedaży;

• Charges register - w tej części wpisu znajdziesz informacje na temat obciążeń nieruchomości. Są to przede wszystkim hipoteki, ale i służebności.

Ile kosztuje wpis do Land Registry?

Opłaty za wpis do Land Registry są co do zasady ustalane na podstawie wartości transakcji, jakiej dokonujesz. Zaznaczmy jednak, że w przeciwieństwie do Stamp Duty Land Tax, opłata nie jest dzielona na części - jeśli kupujesz dom za £600,000, zapłacisz opłatę dla danego przedziału kwotowego (w tym wypadku £655).

Scale 1 fees

To opłaty za nabycie nowej własności lub nowego prawa, a więc naliczane na przykład przy zakupie domu lub mieszkania, ustanowieniu leasehold, pierwszej rejestracji nieruchomości.

Wartość Wniosek wysłany pocztą Wniosek wysłany przez solicitora Wniosek wysłany przez solicitora, ale dotyczący zaledwie części wpisu Voluntary first registration Od 0 do £80,000 £45 £20 £45 £30 Od £80,001 do £100,000 £95 £40 £95 £70 Od £100,001 do £200,000 £230 £100 £230 £170 Od £200,001 do £500,000 £330 £150 £330 £250 Od £500,001 do £1,000,000 £655 £295 £655 £ 495 Od £1,000,001 wzwyż £1,105 £500 £1,105 £830 Source: gov.uk

Scale 2 fees

Scale 2 fees obejmują między innymi darowizny, przekazywanie udziałów, transfery nieruchomości za pośrednictwem trustów - chodzi o zmiany w istniejącej własności (modyfikacje stanu prawnego).

Wartość Wniosek wysłany pocztą Wniosek wysłany przez solicitora Wniosek wysłany przez solicitora, ale dotyczący zaledwie części wpisu Od 0 do £80,000 £45 £20 £45 Od £80,001 do £100,000 £70 £30 £70 Od £100,001 do £200,000 £100 £45 £100 Od £200,001 do £500,000 £145 £65 £145 Od £500,001 do £1,000,000 £305 £140 £305 Source: gov.uk

Łatwo zatem zauważyć, że co do zasady, opłaca się składać wnioski do Land Registry za pośrednictwem prawnika, a nie własnoręcznie. Taki stan rzeczy wynika z faktu, że dokumenty wysyłane za pomocą rządowego portalu są łatwiejsze do przetworzenia. Sprawia to również, że uzyskanie wpisu nastąpi szybciej, gdy zrezygnujesz z korzystania z usług poczty. W zdecydowanej większości przypadków, opłata za dokonanie wpisu do HMLR jest już ujęta w wynagrodzeniu solicitora.

Odpisy z ksiąg

Warto zaznaczyć, że Land Registry jest jawnym rejestrem - każdy ma prawo do uzyskania informacji, które się w nim znajdują. Możesz zawnioskować o odpis z ksiąg (Title Register) jak i plan działki (Title Plan). Cena to £3 za każdy dokument, co stanowi niewielką opłatę w porównaniu do korzyści, jakie wynikają z dostępu do tak dużej ilości danych. Odpisy z ksiąg możesz wygenerować tutaj.

Ile czeka się na uzyskanie wpisu do Land Registry?

HMLR szczyci się na swojej stronie internetowej, że ponad 80% wniosków przetwarzanych jest w ciągu 1 dnia. Gdy jednak przyjrzymy się statystykom dotyczącym zmianom na już zarejestrowanych nieruchomościach (existing titles), okaże się, że co trzecia osoba musi czekać powyżej 3 miesięcy na wydanie decyzji administracyjnej. Co ciekawe, około 37,000 aplikacji miesięcznie zyskuje status “Complex change”, a ich przetworzenie może trwać nawet 18 miesięcy.

W praktyce jednak, wypisz z Land Registry otrzymasz po około 2-6 tygodniach od złożenia wniosku. Po zakończeniu procesu zostanie wystawiony Title Information Document.

Unregistered property

Warto wspomnieć o nieruchomościach, które wciąż nie są zarejestrowane. Choć Land Registry istnieje już od ponad 100 lat, w 2022 roku szacowano, że około 12% nieruchomości wciąż nie zostało zarejestrowanych.

Powiedzmy to wprost - kupno niezarejestrowanego domu w UK wciąż jest możliwe, choć jest to bardzo mało prawdopodobne. Jeśli jednak trafisz na taką nieruchomość, musisz być gotowy na dużo problemów formalnych i znacznie wyższe koszty conveyancingu. Choć opłata urzędowa wciąż nie będzie wysoka, to proces ustalania własności działki / domu staje się bardzo skomplikowany.

Z naszego doświadczenia wynika, że kupno niezarejestrowanej nieruchomości w UK ma sens tylko jeśli cena będzie odpowiednio niższa - koszty obsługi prawnej mogą sięgnąć kilku tysięcy funtów, a formalności mogą trwać nawet 2 lata. Skomplikowany stan prawny może także wpłynąć na dostępność kredytu - większość banków nie będzie chciała podjąć się finansowania takiej nieruchomości, bo bez wpisu do Land Registry, nie będzie się dało ustanowić hipoteki.

Podsumowanie

Decydując się na zakup na zakup nieruchomości w UK, prawie na pewno nie doświadczysz problemów z Land Registry - w 2025 roku, system działa już naprawdę sprawnie. Choć wszystkim powinien zająć się Twój prawnik, zdecydowanie powinieneś pilnować obrotu spraw związanych z uzyskiwaniem wpisu.

Planujesz kupić dom w UK? Masz pytania odnośnie kredytu hipotecznego? Skontaktuj się z nami - pomożemy.