First Homes Scheme: jak znaleźć ofertę i kupić krok po kroku

First Homes Scheme pozwala kupić dom lub mieszkanie w Anglii taniej o co najmniej 30%, ale tylko wtedy, gdy znajdziesz ofertę objętą programem i przejdziesz kwalifikację w councilu oraz w banku. Ten poradnik prowadzi przez zakup krok po kroku: od szukania ofert, przez wniosek, po kredyt i rzeczy, które warto sprawdzić przed rezerwacją.

Pełne zasady programu, limity cen i dochodów oraz zasady sprzedaży zebraliśmy na stronie First Homes Scheme. Jeśli nie wiesz jeszcze, czy masz status first-time buyer, przeczytaj artykuł First Time Buyer w UK – jak to działa. To informacja ogólna, nie indywidualna porada.

First Homes w skrócie: co warto wiedzieć przed szukaniem

Kupujesz całą nieruchomość po cenie niższej o co najmniej 30% od wartości rynkowej, a zniżka zostaje z nią na zawsze. Council może wymagać zniżki 40% lub 50%, jeśli wykaże taką potrzebę, a cena nowego domu po zniżce nie może przekroczyć £250,000 (£420,000 w Londynie) lub niższego limitu ustalonego przez council. Programem objęte są wybrane nowe domy oraz domy odsprzedawane przez wcześniejszych nabywców First Homes.

Jak potwierdza odpowiedź rządu na reformy NPPF, NPPF z grudnia 2024 r. zniósł krajowy wymóg, by First Homes stanowiły co najmniej 25% mieszkań affordable housing. NPPF z 2026 r. nie przywraca odrębnego limitu dla First Homes, choć starsze wytyczne planistyczne GOV.UK nadal pokazują dawną zasadę 25%. First Homes mogą być nadal oferowane; przy konkretnym osiedlu sprawdź z councilem lub deweloperem lokalny plan i umowę section 106. Kupujący nie dostaje pieniędzy od państwa: zniżka jest wpisana w cenę sprzedaży nieruchomości.

Kto się kwalifikuje do First Homes Scheme?

Aby skorzystać z programu, każdy kupujący musi spełniać definicję first-time buyer stosowaną przy uldze w Stamp Duty; liczy się także wcześniejsze nabycie odpowiedniego prawa do nieruchomości mieszkalnej poza UK. Jeśli wszyscy kupujący spełniają również pozostałe warunki ulgi, stawka Stamp Duty Land Tax od ceny po zniżce do £300,000 wynosi 0%. Dodatkowa stawka, na przykład dla niektórych nabywców niebędących rezydentami UK, może jednak nadal mieć zastosowanie.

Drugi warunek to limit łącznego rocznego dochodu brutto wszystkich kupujących: £80,000 lub £90,000 przy zakupie w Londynie. Liczy się dochód z poprzedniego roku podatkowego, także osoby, która kupuje wspólnie, ale nie zaciąga kredytu. Wszyscy kupujący składają wniosek razem; lokalny council może ustalić niższy limit dochodu (GOV.UK).

Oprócz tego, nieruchomość nie może być kupiona w celu inwestycyjnym - ma ona służyć wyłącznie jako główne miejsce zamieszkania. Za pomocą programu First Homes Scheme domu nie można również kupić za gotówkę – musi on być finansowany kredytem hipotecznym (lub home purchase plan) pokrywającym co najmniej 50% ceny zakupu po zniżce.

Pierwszeństwo w zakupie

Inną istotną kwestią dotyczącą zróżnicowania warunków programu w różnych częściach Anglii jest możliwość nadania przez władze pierwszeństwa do zakupu określonej grupie społecznej. Tzw. priority period trwa maksymalnie 3 miesiące – w tym czasie nowo wybudowane nieruchomości objęte programem dostępne są tylko dla osób, które spełniają dodatkowe, określane przez council kryteria. Mogą to być:

• Osoby mieszkające w danym miejscu od x lat;

• Osoby pracujące w okolicy tych nieruchomości;

• Osoby pełniące funkcje publiczne, określane jako Key workers (Zawody kluczowe dla społeczności), takie jak pracownicy NHS, nauczyciele czy policjanci.

Członkowie sił zbrojnych, weterani, którzy odeszli ze służby w ciągu ostatnich 5 lat, oraz niektórzy owdowiali lub byli partnerzy członków sił zbrojnych nie muszą spełniać lokalnych kryteriów councilu dotyczących związku z okolicą.

Po zakończeniu takiego okresu, mieszkania trafiają na otwarty rynek, gdzie mogą być kupione przez każdą osobę w kraju spełniającą warunki. Należy pamiętać, że priority period wcale nie musi być zastosowany - decyzja należy do lokalnych władz.

Jak mogę znaleźć mieszkanie objęte programem?

Znalezienie nieruchomości objętej First Homes Scheme prawdopodobnie nie będzie najprostszym zadaniem. Mieszkań objętych programem może być w Twojej okolicy niewiele albo wcale: krajowe minimum 25% zniesiono w 2024 r., ale lokalny plan i umowa section 106 mogą nadal przewidywać First Homes na konkretnym osiedlu. Na stronach z ogłoszeniami rzadko można dodać filtr, który by oddzielał takie ogłoszenia. Jeden z najpopularniejszych serwisów, jakim jest Rightmove umożliwia dodanie filtra “Buying Schemes”, ale nie wyklucza on takich programów jak popularne Shared Ownership, co skutkuje przebijaniem się przez dziesiątki różnych innych ofert. Przeszukiwanie stron deweloperów również może być dość męczące oraz podobnie jak w poprzednim przypadku - zastosowanie filtrów nie zawsze jest możliwe.

W praktyce istnieją 2 rozwiązania. Polegają one na bezpośrednim kontakcie z deweloperem lub lokalnym councilem. Na początek zdecydowanie polecamy tę drugą opcję - lokalne władze będą najlepiej wiedziały jakie są plany na nową zabudowę i ile zniżek jest przewidzianych. Od councilu możesz od razu dowiedzieć się, jakie będą warunki promocji oraz czy i na jakich warunkach będzie obowiązywał priority period.

Jak skorzystać z programu First Homes Scheme?

Jeśli znalazłeś odpowiedni dom objęty programem, czeka Cię kilka koniecznych do podjęcia kroków, które umożliwią zakup nieruchomości. Co prawda kupno nieruchomości z First Homes Scheme nie różni się bardzo od klasycznej procedury, którą krok po kroku opisaliśmy w innym artykule, ale władze muszą zweryfikować, czy na pewno kwalifikujesz się do programu.

Zanim złożysz aplikację o zakwalifikowanie się do programu, deweloper lub agent może poprosić o decision in principle jako potwierdzenie, że możesz uzyskać kredyt hipoteczny na co najmniej połowę ceny po zniżce – dokument ten pokazuje wstępną ocenę Twojej zdolności kredytowej. Przed wyborem oferty sprawdź, czy wybrany kredytodawca udziela kredytów hipotecznych na nieruchomości objęte First Homes Scheme – najlepszym na to sposobem może być skorzystanie z usług doświadczonego brokera kredytowego - na przykład Extend Finance.

W celu uzyskania formularza potrzebnego do kwalifikacji, skontaktuj się z deweloperem lub agentem sprzedaży. Wyjaśni ci on dokładnie całą procedurę oraz dostarczy listę potrzebnych dokumentów. Najczęściej będą to:

• Dowód tożsamości;

• Dowód potwierdzający adres zamieszkania;

• Zaświadczenia o dochodach;

• Potwierdzenie statusu First Time Buyer;

• Dane Twojego conveyancera (solicitora);

• Decision in Principle, jeśli deweloper lub agent o nią poprosi.

Deweloper lub agent sprawdzi Twoje dokumenty i przekaże aplikację do lokalnego councilu, który potwierdzi, czy kwalifikujesz się do programu. W aplikacji należy podać dane Twojego conveyancera (solicitora). Po potwierdzeniu kwalifikacji składasz wniosek o kredyt. Gdy otrzymasz ofertę kredytową i przygotujesz dokumenty prawne, conveyancer zwraca się do councilu o końcową zgodę na wymianę umów (exchange of contracts). Council musi podjąć decyzję, zanim wymienisz umowy; po zatwierdzeniu wniosku wydaje certyfikat uprawniający do zakupu First Home. Dopiero potem możesz wymienić umowy i później sfinalizować zakup.

Co sprawdzić przed rezerwacją nieruchomości First Homes?

Zanim zapłacisz opłatę rezerwacyjną, sprawdź pięć rzeczy, które mogą skomplikować zakup.

1. Czy wszyscy kupujący są first-time buyers. W First Homes obowiązuje ta sama definicja co przy uldze w Stamp Duty dla kupujących po raz pierwszy. Wcześniejsze nabycie prawa do nieruchomości mieszkalnej, także za granicą, może wykluczyć wszystkich kupujących wspólnie. Według HMRC dotyczy to również udziału nabytego przez spadek, jeśli jest on kwalifikującym się prawem do nieruchomości. W razie wątpliwości zapytaj conveyancera, zanim złożysz wniosek.
2. Ile wyniesie cena i minimalny kredyt. Przykład poglądowy: wartość rynkowa £300,000 i zniżka 30% dają cenę £210,000. Kredyt lub home purchase plan musi pokryć co najmniej połowę, czyli £105,000. Przy wkładzie własnym 10% (£21,000) pożyczasz £189,000. Jeśli wycena banku wyjdzie niższa niż uzgodniona wartość rynkowa, niższa wycena po zastosowaniu zniżki wyznacza górny limit ceny sprzedaży.
3. Czy kredytodawca finansuje First Homes. Ograniczenia odsprzedaży sprawiają, że nie każdy kredytodawca i nie każdy produkt jest dostępny dla takiej nieruchomości. Sprawdź to przed rezerwacją, najlepiej z doradcą, i przygotuj decision in principle.
4. Opłata rezerwacyjna i zachęty dewelopera. Przy nowym domu deweloper może pobrać opłatę rezerwacyjną. Według GOV.UK zostanie zwrócona, jeśli Twój wniosek nie zostanie zaakceptowany. Zachęty dewelopera, np. wyposażenie lub cashback, nie powinny być warte więcej niż 5% ceny po zniżce.
5. Twoje plany na kolejne lata. Całą nieruchomość możesz zwykle wynająć łącznie najwyżej na 2 lata i musisz wcześniej poinformować council oraz sprawdzić to z kredytodawcą. Sprzedać ją możesz zwykle tylko osobie uprawnionej do First Homes, z tym samym procentem zniżki co przy zakupie. Szczegóły sprzedaży opisujemy na stronie First Homes Scheme.

Przy zakupie możesz zwykle użyć oszczędności z Lifetime ISA lub Help to Buy ISA. Stamp Duty liczy się od ceny po zniżce. Jeśli wszyscy kupujący kwalifikują się do ulgi dla first-time buyers, stawka wynosi 0% do £300,000; sprawdź, czy nie dotyczy Cię dodatkowa stawka, na przykład dla nierezydentów.

Najczęstsze błędy przy zakupie przez First Homes

Problemy mogą pojawić się już przed złożeniem wniosku.

• Rezerwacja przed sprawdzeniem kredytu. Zniżka nie zastępuje oceny zdolności kredytowej. Bez decision in principle i potwierdzenia, że kredytodawca finansuje First Homes, rezerwacja to ryzyko straty czasu.
• Liczenie dochodu jednej osoby albo dochodu netto. Limit £80,000 (£90,000 w Londynie) dotyczy łącznego dochodu brutto wszystkich kupujących za poprzedni rok podatkowy. Council może ustalić niższy limit.
• Pomijanie lokalnych kryteriów. Przez pierwsze 3 miesiące sprzedaży council może wymagać związku z okolicą albo statusu key worker. Członków sił zbrojnych i niedawnych weteranów to nie dotyczy.
• Zakładanie, że za kilka lat sprzedasz po pełnej cenie. Zniżka zostaje z nieruchomością. Sprzedaż na otwartym rynku jest możliwa tylko w wyjątkowych sytuacjach za zgodą councilu i wtedy trzeba oddać councilowi taki sam procent ceny sprzedaży.
• Mylenie First Homes z innymi programami. First Homes to inny model niż Shared Ownership i nowy program Your First Home. Różnice wyjaśniamy w pytaniach poniżej.

Podsumowanie

First Homes może obniżyć cenę zakupu o 30–50%, ale ofert może być niewiele, a zakup wymaga przejścia kwalifikacji w councilu i oceny w banku. Zacznij od councilu, sprawdź kredyt przed rezerwacją i policz, jak ograniczenia sprzedaży i wynajmu pasują do Twoich planów. Jeśli spełniasz warunki programu i znajdziesz ofertę w swojej okolicy, porównaj całkowite koszty i ograniczenia z innymi możliwościami przed złożeniem wniosku.

Chętnie pomożemy Ci w pozyskaniu kredytu hipotecznego na mieszkanie ze zniżką. Aby otrzymać ofertę, skontaktuj się z nami!