Product transfer czy remortgage – co wyjdzie taniej?

Gdy kończy Ci się fix (okres stałego oprocentowania), zwykle wybierasz między nową ofertą u obecnego banku (product transfer) a przejściem do innego banku (remortgage). W tym poradniku porównujemy obie drogi pod kątem kosztów i kryteriów banków, na konkretnych przykładach. Piszemy go dla właścicieli domów w UK, także dla osób, którym od wzięcia kredytu zmieniła się praca, dochód albo status imigracyjny. Jeśli chcesz wiedzieć, kiedy zacząć i co robić miesiąc po miesiącu, zajrzyj do naszego planu na 6 miesięcy przed końcem fixa. To informacja ogólna, nie indywidualna porada.

Czym różni się product transfer od remortgage?

Product transfer (PT) to nowa stopa dla Twojego obecnego kredytu, w tym samym banku. Kredyt, nieruchomość i bank zostają bez zmian. Zmienia się tylko oferta. Większość banków pozwala obecnym klientom wybrać nową ofertę z własnej listy, często online i w kilka minut.

Remortgage to zastąpienie Twojego kredytu nowym kredytem w innym banku. Nowy bank spłaca stary kredyt w dniu completion. To nowy wniosek, więc nowy bank sprawdza od początku Twój dochód, historię kredytową i nieruchomość. Cały proces opisujemy w artykule remortgage krok po kroku.

Większość kredytobiorców zostaje w swoim banku. Według danych UK Finance, które podał serwis Mortgage Solutions, product transfery stanowiły 84% refinansowań w pierwszym kwartale 2026 r. W grudniu 2025 r. UK Finance prognozował na cały 2026 rok £261 mld w product transferach i £77 mld w remortgage do innych banków. Nie znaczy to, że zostanie jest tańsze. Często jest po prostu prostsze.

Jak wypadają obie drogi: weryfikacja, koszty i czas?

Największe różnice dotyczą sprawdzania klienta, formalności i wyboru ofert, a nie tylko stopy.

Zasady dotyczące oceny zdolności wynikają z branżowego Mortgage Charter, który banki potwierdziły w marcu 2026 r. Banki, które go podpisały, pozwalają klientom spłacającym raty na bieżąco przejść na nową ofertę u siebie bez ponownej oceny zdolności. Przepisy FCA pozwalają bankom pominąć pełną ocenę, gdy nie dopożyczasz i nie zmienia się nic istotnego dla zdolności, dlatego prośba o zmianę okresu lub rodzaju spłaty może, zależnie od banku, oznaczać ponowne sprawdzenie. Według FCA sygnatariuszy jest 47 i obejmują około 90% rynku. Charter nie dotyczy kredytów buy-to-let.

Banki piszą o tym na swoich stronach. Nationwide podaje, że przy zmianie oferty nie sprawdza zdolności, o ile nie dopożyczasz. NatWest przy prostej zmianie oferty nie sprawdza historii kredytowej w biurze informacji kredytowej ani zdolności, a Halifax nie pobiera za zmianę oferty opłat prawnych ani za wycenę. Praktyka bywa różna, więc sprawdź zasady swojego banku.

Przy remortgage w lipcu 2025 r. zmieniły się przepisy FCA (PS25/11). Nowy bank może teraz zastosować lżejszą ocenę zdolności, jeśli przez ostatnie 12 miesięcy nie było zaległości w spłacie obecnego kredytu, przenosisz kredyt bez dopożyczania, a nowa oferta jest tańsza od obecnego kredytu albo od nowej oferty wskazanej przez obecny bank. Banki nie muszą z tego korzystać, a pozostałe kryteria, takie jak historia kredytowa, status pobytowy czy zatrudnienie, nadal obowiązują.

Ile naprawdę kosztuje zmiana oferty?

Żeby porównanie było uczciwe, zsumuj wszystko, co zapłacisz w okresie oferty, a nie tylko miesięczną ratę. Główne pozycje to:

• Odsetki według nowej stopy przez cały okres oferty.
• Opłata za produkt (product fee, arrangement fee). Wiele ofert ją ma, często około £1,000, ale są też oferty bez opłaty. Jeśli doliczysz ją do kredytu, płacisz od niej odsetki. Obie możliwości porównujemy w artykule prowizja od kredytu hipotecznego – czy warto jej unikać?
• Wycena i koszty prawne przy remortgage, chyba że pokrywa je nowy bank. Wiele ofert remortgage ma darmową standardową wycenę i podstawowe usługi prawne albo zamiast nich cashback. Darmowa obsługa prawna obejmuje zwykle tylko standardową sprawę. Transfer of equity, mieszkanie leasehold z komplikacjami albo problem z tytułem prawnym mogą kosztować dodatkowo.
• Exit fee, czyli opłata starego banku za zamknięcie kredytu. Według MoneyHelper to jeden z kosztów zmiany banku i zwykle nie przekracza kilkuset funtów. Przy product transferze zwykle jej nie ma, bo kredyt nie jest spłacany.
• Early repayment charge (ERC), czyli opłata za wcześniejszą spłatę, jeśli nowa oferta zacznie się, gdy obecny ERC jeszcze obowiązuje. Jak się go liczy, wyjaśniamy w artykule o early repayment charge.
• Cashback lub inne bonusy nowego banku, które obniżają koszt.

MoneyHelper ostrzega, że zmiana kredytu może kosztować £1,000 lub więcej. Prosty test, który zrobisz samodzielnie: podziel dodatkowe jednorazowe koszty oferty z niższą stopą przez miesięczną oszczędność. Wynik to liczba miesięcy, po których koszty się zwrócą. Jeśli jest dłuższy niż okres oferty, niższa stopa może się nie opłacić.

Dla orientacji: według Moneyfacts na początku października 2026 r. średni fix 2-letni wynosił 5,93%, a 5-letni 5,95% (Moneyfacts Compare). W ciągu miesiąca stopy dalej rosły i 5 października średni fix 5-letni doszedł do 6% (Mortgage Strategy). To stan z października 2026 r., a nie aktualne oferty.

Przykład poglądowy: która z trzech ofert kosztuje najmniej?

To przykład poglądowy. Stopy i opłaty są założeniami do obliczeń, a nie aktualnymi ofertami.

Kasia i Marek mają do spłaty £180,000, a do końca kredytu (spłata kapitałowo-odsetkowa) zostały 22 lata. Dom jest wart około £300,000, więc LTV (stosunek kredytu do wartości nieruchomości) wynosi 60%. Fix kończy im się za cztery miesiące. Porównują trzy 5-letnie fixy:

• A. Product transfer w obecnym banku: 6,05%, bez opłaty za produkt.
• B. Remortgage: 5,75%, opłata £999 płacona z góry, darmowa wycena i podstawowe usługi prawne.
• C. Remortgage: 5,60%, opłata £1,999 doliczona do kredytu, darmowa wycena i podstawowe usługi prawne.

W tym przykładzie:

• Opcja B kosztuje przez pięć lat o około £1,650 mniej niż product transfer. Miesięczna oszczędność, około £32, zwraca opłatę £999 po nieco ponad 31 miesiącach.
• Opcja C ma najniższą stopę, ale nie jest najtańsza. Opłata £1,999 doliczona do kredytu sprawia, że przez pięć lat kosztuje około £204 więcej niż opcja B, a na koniec Kasia i Marek mają do spłaty około £1,356 więcej niż przy B.
• Gdyby obecny bank zaproponował w product transferze te same 5,75% bez opłaty, zostanie u niego byłoby tańsze, bo nie byłoby opłaty do odrobienia.

Obliczenia są uproszczone. Zakładają brak ERC i exit fee, to, że bonusy przy remortgage pokrywają wycenę i podstawowe usługi prawne, ten sam przedział LTV w obu bankach i brak opłaty za doradztwo. Exit fee w wysokości np. £150 wydłużyłby czas zwrotu opcji B o około pięć miesięcy. Twoje liczby zależą od salda, okresu kredytu, stóp i opłat. Możesz je sprawdzić w naszym kalkulatorze kredytu.

Kiedy niższa stopa nie jest warta opłaty?

Przy mniejszym saldzie opłata może przeważyć nad niższą stopą. Stopy i opłaty jak wyżej, ale do spłaty zostało £60,000 na 15 lat.

Remortgage obniża ratę o około £10 miesięcznie, więc opłata £999 zwróciłaby się dopiero po około 103 miesiącach, długo po końcu 5-letniej oferty. Tutaj product transfer jest przez pięć lat tańszy o około £160. Im mniejsze saldo, tym większą część oszczędności zjadają stałe opłaty.

Jak bank liczy LTV przy product transferze?

Przy product transferze bank zwykle liczy LTV na podstawie szacunku wartości domu, a nie nowej wyceny. Taki szacunek opiera się najczęściej na indeksie cen nieruchomości albo automatycznym modelu wyceny. Jeśli ceny w Twojej okolicy rosły szybciej, niż pokazuje indeks, albo dom został wyremontowany, szacunek może zaniżać wartość i zostawić Cię w wyższym przedziale LTV.

Przedziały LTV mają znaczenie, bo stopy przy np. 60% lub 75% są często niższe niż tuż powyżej tych progów. Niektóre banki pozwalają przy product transferze zgłosić własną wartość nieruchomości. Może to oznaczać fizyczną wycenę i dłuższe oczekiwanie, a wynik może wyjść w obie strony. Przy remortgage nowy bank zawsze wycenia nieruchomość od nowa, co pomaga, gdy dom zyskał na wartości. Zanim zaczniesz porównywać, zapytaj swój bank, jaką wartość przyjmuje. Przedziały wyjaśniamy w artykule o wskaźniku LTV.

Co, jeśli od wzięcia kredytu zmieniła się Twoja sytuacja?

To często przesądza o wyborze drogi. Przy product transferze na tych samych warunkach bank zwykle sprawdza tylko, czy jesteś jego klientem, spłacasz raty na bieżąco i nie zmieniasz kredytu. Przy remortgage przechodzisz przez wszystkie kryteria nowego banku od początku.

To ogólne prawidłowości, a nie reguły każdego banku. Każdy bank ma własne kryteria, a niektóre przy product transferze pytają, czy zmieniło się coś istotnego, np. czy mieszkasz teraz za granicą albo wynajmujesz nieruchomość. Mówimy tu o kryteriach banków, a nie o przepisach imigracyjnych: przy kredycie liczy się to, co akceptuje dany bank.

Kiedy product transfer ma często więcej sensu?

Product transfer jest często lepszym wyborem, gdy nowy bank mógłby Cię nie przyjąć albo nie dałby niższego łącznego kosztu. Typowe sytuacje:

• Zmieniła się Twoja sytuacja, jak w tabeli wyżej.
• Saldo jest małe, więc opłaty zjadają dużą część oszczędności, jak w drugim przykładzie.
• Stopa Twojego banku jest bliska najlepszym na rynku albo bank pozwala zmienić ofertę bez opłaty.
• Zostało mało czasu. Product transfer często da się załatwić w kilka dni, a remortgage trwa zwykle tygodnie.
• Masz pożyczkę Help to Buy w Anglii. Zostanie w tym samym banku bez dopożyczania nie wymaga wniosku do Homes England, choć bank może potrzebować deed of postponement. Przejście do innego banku bez dopożyczania wymaga zgody Homes England i opłaty administracyjnej £115 (GOV.UK).

Kiedy remortgage często wygrywa?

Remortgage zwykle wychodzi lepiej, gdy inny bank daje niższy łączny koszt albo coś, czego Twój bank nie oferuje. Typowe sytuacje:

• Niższe stopy w innym banku po doliczeniu wszystkich opłat, jak w pierwszym przykładzie.
• Poprawiło się Twoje LTV. Jeśli dom zyskał na wartości albo saldo kredytu wyraźnie spadło, nowa wycena w innym banku może Cię przenieść do niższego przedziału.
• Chcesz zmienić sam kredyt: dopożyczyć, skrócić lub wydłużyć okres, przejść z interest-only na spłatę kapitałowo-odsetkową, dodać lub usunąć kredytobiorcę. Takie zmiany zwykle wymagają pełnej oceny także w obecnym banku, więc przewaga product transferu maleje. Zmianę właścicieli opisujemy w artykule o transfer of equity.
• Chcesz oferty, której Twój bank nie ma, np. konkretnej długości fixa, trackera bez ERC albo kredytu offset.
• Twoja sytuacja się poprawiła: wyższy lub stabilniejszy dochód, lepsza historia kredytowa albo stały status pobytowy (np. settled status) mogą otworzyć banki, które wcześniej by Cię nie przyjęły.

Czy można mieć product transfer w zapasie i jednocześnie robić remortgage?

Często tak, ale uważaj na opłaty i nakładające się oferty. Wiele banków pozwala zarezerwować product transfer kilka miesięcy przed końcem fixa, a w tym samym czasie możesz złożyć wniosek o remortgage. Masz wtedy plan B, gdyby remortgage się opóźnił albo został odrzucony.

Są dwa haczyki. Po pierwsze, MoneySavingExpert ostrzega, że jeśli zapłacisz z góry opłatę za product transfer, a potem z niego zrezygnujesz, możesz jej nie odzyskać. Zasady banków są różne, ale lepszym zapasem jest więc oferta bez opłaty albo z opłatą doliczoną do kredytu. Po drugie, jeśli remortgage dojdzie do skutku, anuluj product transfer z wyprzedzeniem. Inaczej możesz zostać z nową ofertą w starym banku, która ma własny early repayment charge. To, jak wcześnie można zarezerwować ofertę, zależy od banku. Terminy opisujemy w naszym planie na 6 miesięcy.

Jak może pomóc Extend Finance

Extend Finance to broker whole-of-market z dostępem do produktów ponad 100 banków i instytucji. Możemy porównać propozycję product transferu od Twojego banku z ofertami remortgage z całego rynku, policzyć łączny koszt każdej opcji w okresie oferty i sprawdzić, kryteria których banków pasują do Twojej sytuacji, także gdy zmieniła się Twoja praca, dochód albo wiza. Wiele banków pozwala brokerom załatwiać product transfery, więc przeprowadzimy tę drogę, którą wybierzesz. Nasi doradcy mówią po polsku i po angielsku. Ewentualna opłata za doradztwo jest przedstawiana przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z naszych usług.

Podsumowanie

Żadna z dróg nie jest zawsze tańsza. Product transfer jest zwykle szybszy i prostszy i często nie wymaga nowej oceny zdolności, dlatego bywa lepszy, gdy zmieniła się Twoja sytuacja albo saldo jest małe. Remortgage daje dostęp do całego rynku i może wyjść taniej, gdy inny bank ma niższą stopę albo dom zyskał na wartości. Przed decyzją zsumuj odsetki i wszystkie opłaty w całym okresie oferty. Jeśli chcesz, żebyśmy to policzyli, skontaktuj się z nami kilka miesięcy przed końcem fixa. Pierwsza konsultacja jest bezpłatna i niezobowiązująca.