Gdzie nie kupować domu w UK?

Nieruchomość kupowana w celu zapewnienia dachu nad głową Tobie i Twojej rodzinie powinna być miejscem, w którym wszyscy domownicy czują się bezpiecznie, dzieci mają dostęp do edukacji na wysokim poziomie, a sama lokalizacja realnie wpływa na poprawę jakości życia. Równie istotne jest bezpieczeństwo finansowe w dłuższej perspektywie – zakup domu o malejącej wartości może narazić właściciela na ryzyko tzw. negative equity, czyli sytuacji, w której wartość nieruchomości spada poniżej wysokości zaciągniętego kredytu.

Aby ułatwić podjęcie świadomej decyzji, przygotowaliśmy artykuł, w którym omawiamy kluczowe czynniki sprawiające, że zakup domu w danej lokalizacji może okazać się nietrafioną inwestycją.

Czy zgoda na udzielenie kredytu przez bank oznacza opłacalność zakupu?

To, czy bank zgadza się na udzielenie kredytu na daną nieruchomość nie powinno być jedynym wyznacznikiem tego, czy zakup jest opłacalny. Oczywiście, banki czasami odrzucają aplikację o kredyt z uwagi na cechy nieruchomości lub lokalizacji, w której się znajduje, lecz dzieje się tak tylko w skrajnych przypadkach, w których analitycy uznają, że udzielenie takiej pożyczki może narażać bank na realną stratę finansową.

W wielu przypadkach bank zgodzi się na udzielenie kredytu mimo tego, że dana nieruchomość może przysporzyć Ci wielu problemów lub narazić na trudności finansowe. Pamiętaj, że dla kredytobiorców liczy się fakt że będziesz w stanie spłacić kredyt – o kwestie bezpieczeństwa twojej rodziny i wygody życia musisz zadbać sam. O ile Twoja sytuacja finansowa nie jest skomplikowana, nie wnioskujesz o bardzo wysoką kwotę ani nie próbujesz kupić nieruchomości z wadą konstrukcyjną, bank nie będzie zbyt drobiazgowo analizował kupowanej przez Ciebie nieruchomości - musi się ona nadawać do zamieszkania, być uczciwie wyceniona i nie wymagać natychmiastowego remontu. Nikt jednak nie zabroni Ci kupić domu w głośnej lub słabo skomunikowanej dzielnicy, podobnie będzie z mieszkaniami w miejscach o podwyższonym wskaźniku przestępczości.

Dlatego zanim kupisz nieruchomość, powinieneś zrobić odpowiedni research dotyczący lokalizacji potencjalnego domu.

Jakie czynniki ryzyka powinieneś wziąć pod uwagę kupując dom w UK?

Wskaźnik przestępczości (crime rate)

Jednym z najważniejszych kryteriów, które zdecydowanie obniżają atrakcyjność danej lokalizacji jest wysoki poziom przestępczości. Ten problem dotyka coraz to więcej miast na wyspach, sprawiając że mieszkańcy czują się coraz mniej bezpiecznie. Kiedy myślisz o bezpieczeństwie swojej rodziny w miejscu osiedlenia i zobowiązaniu finansowym na długie lata, zdecydowanie warto, abyś przeanalizował poziom przestępczości w okolicy. Zauważmy, że ilość kradzieży wpływa choćby na wysokość składek ubezpieczeniowych za Twój samochód.

Istnieje kilka źródeł, z których możesz czerpać informacje. Jednym z nich są oficjalne strony rządowe, takie jak:

• UK Police Crime Map - strona poświęcona statystykom różnych przestępstw występujących na danych obszarach. Za pomocą wyszukiwarki możesz sprawdzić konkretną dzielnicę w Anglii, Irlandii Północnej i Walii;

• w przypadku Szkocji szukanie informacji będzie nieco trudniejsze, ponieważ nie istnieje tak prosty interfejs jak u reszty krajów Wielkiej Brytanii, ale informacje nadal są dostępne na stronie szkockiej policji. Alternatywnie możesz znaleźć różne podsumowania i interpretacje danych w internecie, np. datamap-scotland;

• Office for National Statistics (ONS) - strona największego niezależnego biura statystycznego w Wielkiej Brytanii.

Oprócz oficjalnych statystyk informacji na temat przestępczości w danym regionie można szukać także na forach internetowych, takich jak Reddit czy Mumsnet, gdzie użytkownicy często dzielą się swoimi doświadczeniami związanymi z codziennym życiem w poszczególnych miastach. Nic nie stoi również na przeszkodzie, aby samodzielnie zapytać członków lokalnej społeczności o ich opinie.

Powinieneś natomiast pamiętać, że informacje publikowane na forach nie zawsze są w pełni wiarygodne. Z tego względu najlepiej traktować je jedynie jako uzupełnienie wiedzy, a kluczowe decyzje opierać przede wszystkim na oficjalnych i sprawdzonych danych.

Najniebezpieczniejsze miejsca do mieszkania w UK

Kiedy spojrzysz na statystyki dotyczące poziomu przestępczości, bardzo szybo będziesz mógł wysunąć prawidłową tezę – najniebezpieczniejsze są duże miasta. Musisz jednak pamiętać, że wybór miejsca zamieszkania to decyzja bardzo lokalna, a nie dotyczącą całego miasta, dlatego lepiej jest sprawdzać szczegółowo każdą dzielnicę.

Przykładowo, w Londynie najniebezpieczniejszą dzielnicą jest Westminster, wyróżniający się wskaźnikiem przestępczości na poziomie zatrważających 366.9 przestępstw na 1,000 osób. Drugi w rankingu znajduje się Camden, której crime rate wynosi około połowę mniej, licząc 186.4 na 1,000 osób. Z dużą ilością przestępstw zmagają się także Islington, Nottingham, Westminster i Bristol.

źródła: eufy.com, mirror.co.uk

Kiedy przyjrzymy się statystykom, rozstrzał może być naprawdę duży – przykładowo, w Bradford, będącym statystycznie najbardziej niebezpiecznym miastem w UK, spokojnie można myśleć nad przeprowadzką do Wharfedale, w której wskaźnik przestępczości wynosi tylko 41.4 przestępstwa na 1,000 osób.

Podczas wybierania lokalizacji swojego nowego domu, powinieneś poświęcić czas na szczegółową analizę poziomu przestępczości w wybranych lokalizacjach. Dzięki temu będziesz w stanie zapewnić rodzinie bezpieczne życie wśród spokojnej społeczności, nawet w miastach okrytych złą sławą. Warto to jednak zestawić z innymi kryteriami - na przykład lokalnym rynkiem pracy, dostępnością szkół, ilością sklepów.

Poziom edukacji

Sprawdzenie poziomu placówek edukacyjnych w danej lokalizacji jest kluczowe z dwóch powodów. Po pierwsze, oczywiście bezpośrednio wpływa to na ścieżkę edukacyjną twoich dzieci. Jeśli szkoły oferują niski poziom nauczania, mogą nie zapewniać odpowiednich warunków do rozwoju twoich podopiecznych oraz narazić ich na nieprzyjemności wynikające z niewystarczającej ochrony pedagogicznej. Nawet jeśli uda Ci się znaleźć odpowiednią szkołę dla twojego dziecka dalej od miejsca zamieszkania, długie codzienne dojazdy mogą obniżać komfort życia Twojej rodziny, czyniąc takie rozwiązanie zupełnie niepraktycznym.

Oprócz tego, poziom placówek edukacyjnych w okolicy jest czynnikiem, który znacząco wpływa na rynek nieruchomości w danej lokalizacji. Pamiętaj o tym, że każdy rodzic będzie chciał zadbać o edukację swoich dzieci, a więc popyt na nieruchomości mieszkalne w takich miejscach może być dużo mniejszy, z uwagi na to że rodziny będą je omijać. W rezultacie, kiedy zdecydujesz się na sprzedaż nieruchomości, może być to dużo trudniejsze.

Choć istnieje prawdopodobieństwo, że z upływem lat sytuacja ulegnie poprawie, zakup domu w okolicy o słabym zapleczu edukacyjnym wiąże się z ryzykiem finansowym – jeżeli poziom szkół i ogólny standard okolicy nie wzrosną, wartość nieruchomości może rozwijać się wolniej niż w innych rejonach, a w skrajnych przypadkach nawet spaść. Dlatego nawet jeśli nie masz lub nie planujesz dzieci, kupno domu w takiej lokalizacji jest nadal ryzykowne.

Aby sprawdzić poziom placówek edukacyjnych w danej lokalizacji najlepiej skorzystać z raportów Ofsted (Office for Standards in Education, Children’s Services and Skills), czyli instytucji rządowej, która odpowiedzialna jest za kontrolę i ocenę jakości edukacji oraz opieki nad dziećmi i młodzieżą.

Perspektywy gospodarcze i rozwojowe

Około 60% naszych klientów decyduje się na zakup domu lub mieszkania w dzielnicy innej niż ta, w której dotychczas wynajmowało swój lokal. Co ciekawe, istnieje także duża grupa osób decydujących się na przeprowadzkę do innego miasta, często w ramach tej samej aglomeracji. Wybierając miejsce w którym zdecydujesz się widać setki tysięcy funtów na nieruchomość, warto myśleć szerzej, aniżeli wyłącznie z myślą o obecnej pracy.

W Wielkiej Brytanii jest dużo miast, które od lat kurczą się z uwagi na migracje wewnętrzne – takie miejsca mogą zachęcać niskimi cenami nieruchomości, jednak w dłuższej perspektywie mogą nie zapewniać odpowiednich warunków do życia dla twojej rodziny.

Istnieje kilka dobrych przykładów takich miast:

• Blackpool - miasto na zachodnim wybrzeżu, około 50 mil na północ od Liverpoolu. Przez dziesięciolecia miasto było popularnym kurortem wakacyjnym, co w dużej mierze zapewniało mu dochody oraz miejsca pracy. Po spadku popularności krajowej turystyki masowej wiele ośrodków upadło, a ich pracownicy musieli się przebranżowić. W efekcie tych zmian miasto zaczęło się zmagać z dużym bezrobociem oraz problemami społecznymi w niektórych dzielnicach;

• Middlesbrough - miasto na wschodnim wybrzeżu, około 70 mil na północ od Leeds. Middlesbrough rozwinęło się jako ważny ośrodek przemysłu ciężkiego, który stanowił fundament lokalnej gospodarki. W drugiej połowie XX wieku, kiedy przemysł ciężki w krajach europejskich zaczął tracić na wartości i zaczęto zamykać zakłady, miasto zaczęło tracić stabilne miejsca pracy. Mimo kilku prób rewitalizacji, Middlesbrough nadal zmaga się z problemami gospodarczymi i społecznymi;

• Burnley - miasto położone w połowie drogi pomiędzy Preston a Bradford - podobnie jak Middlesbrough, Burnley straciło najwięcej na przemianach gospodarczych z XX wieku. Kiedyś słynące z przemysłu tekstylnego, teraz mierzy się z wieloma problemami, takimi jak bezrobocie lub wysoki wskaźnik przestępczości.

Oczywiście nie twierdzimy, że zdecydowanie nie powinieneś kupować domu w tych miastach, a tym bardziej się z nich wyprowadzać. Te przykłady ukazują tylko miejsca, które lata świetności mają już za sobą, a zamieszkanie w nich może być ryzykowne zarówno z punktu widzenia finansowego, jak i ogólnorozwojowego.

Dobrze jest więc zerknąć na statystyki bezrobocia lub raporty lokalnych councili i przeanalizować sytuację, zanim podejmie się ostateczną decyzję.

Obszary zagrożone powodzią

Aż 20% wszystkich nieruchomości w Wielkiej Brytanii stanowią domy narażone na zalanie. Zanim kupisz nieruchomość pod danym adresem, koniecznie sprawdź, jak klasyfikowany jest on pod względem ryzyka zalania. Aby to zrobić, skorzystaj z narzędzia na stronie rządowej. Jeśli wykaże ono wynik “high”, powinieneś dwa razy zastanowić się nad swoją decyzją. Nawet jeśli bank udzieliłby na taką nieruchomość kredytu hipotecznego, naraziłbyś siebie i swoją rodzinę na niemałe problemy związane z zalaniem domu w przypadku powodzi.

Podsumowanie

Istnieje kilka kluczowych czynników, które powinieneś przeanalizować zanim kupisz nieruchomość w UK. Pamiętaj, że niska cena nieruchomości nie musi oznaczać korzystnej okazji, a może być oznaką niepewnej dzielnicy, ryzyka zalania lub niskiego poziomu usług społecznych w regionie.