Czy kupno domu w Anglii to dobra inwestycja? Koszty i ryzyka

Kupując dom, często nie traktujemy go jak długoterminowej inwestycji. Kierujemy się potrzebami rodziny, emocjami czy po prostu rosnącymi kosztami wynajmu dotychczasowego mieszkania. W tym artykule zastanowimy się, czy kupno domu w Anglii może być dobrą inwestycją na lata.

Kredyt pod inwestycję w nieruchomość w UK

Kredyty Buy to Let są przeznaczone na zakup nieruchomości pod wynajem. Jeśli kupujesz dom, w którym zamierzasz mieszkać, zwykle finansujesz go standardowym kredytem hipotecznym (residential mortgage). Taki zakup również możesz traktować jako długoterminową lokatę kapitału. W długim okresie ceny nieruchomości w UK zwykle rosły, choć zdarzały się też okresy spadków, a mieszkając we własnym domu, nie płacisz czynszu landlordowi.

Czy ceny nieruchomości w Anglii są wysokie?

Według danych portalu Rightmove w kwietniu 2025 r. średnia cena ofertowa nieruchomości wystawianych na sprzedaż w Wielkiej Brytanii wyniosła £377 182, czyli o 1,3% więcej niż rok wcześniej. Sporo, prawda? Dlatego warto spojrzeć na zakup szerzej niż tylko przez pryzmat samej ceny.

Pamiętaj jednak, że ceny nieruchomości nie rosną bez przerwy. W długim okresie zwykle szły w górę, ale bywały też okresy spadków, a wzrosty z przeszłości nie gwarantują wzrostów w przyszłości. Wartość domu może więc zarówno wzrosnąć, jak i spaść.

Zauważ również, że jeśli nie kupisz własnej nieruchomości, będziesz płacić czynsz landlordowi – a te pieniądze nie budują Twojego majątku.

Weź także pod uwagę, że kwota kredytu zależy od Twoich dochodów. Wielu kredytodawców pożycza zwykle do ok. 4,5-krotności rocznego dochodu, choć ostateczna kwota zależy od oceny zdolności kredytowej danego kredytodawcy. Kupując dom razem z partnerem, możecie mieć większą zdolność kredytową, ponieważ kredytodawca weźmie pod uwagę Wasze wspólne dochody.

Co zrobić, aby kupno domu w Anglii było opłacalne?

Jeśli podchodzisz do zakupu z myślą o długoterminowych zyskach, powinieneś wziąć pod uwagę kilka czynników.

Lokalizacja i rodzaj nieruchomości

Cena nieruchomości zależy od wielu zmiennych, ale jednymi z najważniejszych są lokalizacja oraz rodzaj domu. Oceniając lokalizację, zwróć uwagę na dojazdy do pracy, dostęp do transportu, szkół i usług oraz na to, jak wygląda popyt na nieruchomości w danej okolicy. Weź również pod uwagę rozmiar i układ domu – duże, nietypowe lub źle zaprojektowane nieruchomości mogą być atrakcyjnie wycenione, ale ma to swój powód: w przyszłości znalezienie kupca może nie być łatwe.

Pomoc specjalistów

Czy będąc chorym, leczysz się samodzielnie? Mamy nadzieję, że nie. Jeśli kupno domu w Anglii traktujesz jako inwestycję na długie lata, wykorzystaj wiedzę profesjonalistów z branży nieruchomości. Choć będzie się to wiązało z kosztami, współpraca z doradcą kredytowym i innymi specjalistami pozwoli Ci uniknąć bardzo kosztownych błędów.

Pomożemy porównać dostępne nam oferty kredytowe pod kątem kosztów i dopasowania do Twojej sytuacji. Decyzja kredytowa i warunki zależą od kredytodawcy. Nasi doradcy nie tylko znajdą oferty, które w Twoim przypadku będą możliwie najdogodniejsze, ale uwzględnią również Twoje preferencje w zakresie czasu spłaty, plany dotyczące nadpłacania kredytu, a także pomogą w doborze odpowiedniego ubezpieczenia domu.

Warto też rozumieć rolę agenta nieruchomości (estate agent). W Anglii działa on zwykle na zlecenie sprzedającego i to sprzedający płaci mu prowizję, więc kupujący co do zasady nie ponosi kosztów jego usług. Agent powinien jednak traktować kupujących uczciwie i przekazywać sprzedającemu wszystkie oferty. Jeśli chcesz, aby ktoś reprezentował wyłącznie Ciebie, wyszukał dom dopasowany do Twoich potrzeb i pomógł w negocjacjach, możesz skorzystać z płatnych usług agenta kupującego (buying agent).

Wkład własny i gotówka

Kupno domu w Anglii z kredytem hipotecznym zwykle wymaga zgromadzenia wkładu własnego (depozytu), ale warto dobrze się zastanowić nad zebraniem trochę większej kwoty niż minimum wymagane przez kredytodawcę. Uzasadnienie jest proste – mając wkład własny w wysokości 10%, możesz uzyskać dostęp do niższego oprocentowania niż przy wkładzie 5%. Jak to wygląda w praktyce?

W przypadku HSBC minimalny wkład własny wynosi 5% (LTV 95%). Oferty z LTV 90% (czyli z depozytem 10%) mają w HSBC niższe oprocentowanie niż porównywalne oferty z LTV 95%, co przy tej samej kwocie kredytu obniża miesięczną ratę. Porównując oferty, zwracaj uwagę nie tylko na oprocentowanie, ale też na opłaty za produkt (product fee). Chcesz sprawdzić, jak wysokość wkładu własnego wpływa na ratę? Skorzystaj z kalkulatora kredytowego MoneyHelper i przykładowych stawek oprocentowania z HSBC lub dowolnego innego banku.

Kupno domu w Anglii wiąże się z poniesieniem szeregu wydatków – stamp duty, koszty obsługi prawnej, a nawet koszty przeprowadzki, mogą sięgnąć tysięcy funtów. Jeśli nie będziesz na nie przygotowany, możesz znaleźć się w finansowych tarapatach.

Pamiętaj, że im niższe koszty zakupu i finansowania (kredytu), tym bardziej opłacalna może być Twoja inwestycja. Z drugiej strony, każdy miesiąc wynajmu przekłada się na pieniądze, które zostawiasz u landlorda. Warto to rozważyć, gdy z rodziną będziesz planować idealny moment na przeprowadzkę.

Kiedy kupno domu w Anglii się zwróci?

Na zakup nieruchomości warto patrzeć długoterminowo. W pierwszych latach po zakupie koszty transakcji (np. stamp duty i opłaty prawne) oraz odsetki mogą sprawić, że posiadanie domu okaże się mniej opłacalne niż wynajem. W perspektywie dekady lub dwóch rachunek może jednak wyglądać zupełnie inaczej. Dlaczego?

Spłacając kredyt ratalnie, zmniejszasz swoje zadłużenie

Kupno domu w Anglii może być inwestycją przede wszystkim dlatego, że jest to sposób na potencjalne zwiększenie Twojego majątku (net worth). Przy kredycie spłacanym ratalnie (repayment mortgage) każda rata zmniejsza Twoje zadłużenie, więc Twój udział w wartości domu (equity) rośnie, o ile cena nieruchomości nie spadnie. Przy kredycie interest-only raty pokrywają tylko odsetki i nie zmniejszają pożyczonej kwoty. Jeśli po latach sprzedasz dom, po spłacie pozostałego kredytu i kosztów sprzedaży może Ci zostać część kapitału. Jej wysokość zależy jednak od ceny sprzedaży i nie jest gwarantowana – jeśli ceny spadną, wartość domu może być nawet niższa niż zadłużenie (negative equity), a przy sprzedaży w okresie obowiązywania oferty kredytodawca może naliczyć opłatę za wcześniejszą spłatę (early repayment charge). W wieku emerytalnym spłacony dom może stanowić istotną część Twojego majątku.

Nieruchomość możesz również przekazać w spadku. Pamiętaj jednak, że od spadku może być należny podatek spadkowy (inheritance tax), a ewentualny niespłacony kredyt trzeba będzie spłacić, np. z majątku spadkowego.

Z czasem coraz większa część raty spłaca kapitał

Chociaż w przypadku kredytów fixed-rate (ze stałym oprocentowaniem) wysokość rat nie zmienia się w okresie obowiązywania stałej stawki, zmieniają się ich składowe. W kredycie spłacanym ratalnie na początku większa część raty zwykle idzie na odsetki, a z czasem coraz większa jej część spłaca pozostały kapitał.

Powiedzmy sobie szczerze – odsetki, podobnie jak czynsz, są kosztem. Spłacając pożyczony kapitał, zmniejszasz zadłużenie i budujesz swój udział w nieruchomości.

W takim razie kiedy kupno domu w Anglii się zwróci? Nie ma jednej uniwersalnej granicy czasowej. Im dłużej mieszkasz w kupionym domu, tym więcej czasu masz na odrobienie kosztów zakupu. Wszystko zależy jednak od oferty kredytowej, zmian cen nieruchomości oraz kosztów wynajmu w Twojej okolicy.

Podsumowanie

Kupno domu w Anglii może być dobrą decyzją finansową, jeśli planujesz zostać w nim na dłużej, masz odpowiedni wkład własny i jesteś przygotowany na koszty zakupu. Pamiętaj jednak, że ceny nieruchomości mogą też spadać, a ostateczny wynik zależy od warunków kredytu, lokalnego rynku i Twojej sytuacji.

Mamy nadzieję, że nasz artykuł pomógł Ci w podjęciu decyzji o zakupie domu w UK. Według nas, najlepiej będzie, jeśli dowiesz się możliwie jak najwięcej na temat nieruchomości, zarówno na naszym blogu, jak i w trakcie darmowej i niezobowiązującej konsultacji z doradcą. Nie czekaj, zadbaj o swoje finanse już dziś! Skontaktuj się z nami już teraz za pośrednictwem formularza.