Kredyt hipoteczny w UK – pytania i odpowiedzi (część 3)

W trzeciej części Q&A odpowiadamy na Wasze pytania o status first time buyer przy mieszkaniu w Polsce, shared ownership, remortgage, zakup domu w Anglii przez Polaka i mieszkania z councilu. Omawiamy też depozyt, koszt prawnika, limity wieku, maksymalną kwotę kredytu hipotecznego w UK oraz oferty dla wybranych zawodów.

First time buyer a mieszkanie w Polsce

Wielu naszych klientów zastanawia się, czy posiadane przez nich mieszkanie w Polsce stoi na przeszkodzie do uzyskania pomocy z programu First time buyer. Niestety, właściciele nieruchomości za granicą (np. mieszkania w Polsce) nie są traktowani jako first time buyer przy uldze w podatku Stamp Duty Land Tax (Anglia i Irlandia Północna). Ulgę dla first time buyers w podatku SDLT zgłasza się w deklaracji podatkowej (SDLT return). Przysługuje ona tylko wtedy, gdy ani Ty, ani nikt, z kim kupujesz, nigdy wcześniej nie nabył nieruchomości mieszkalnej – także za granicą.

Więcej na ten temat możecie przeczytać w naszym artykule o First time buyer scheme.

Co to jest shared ownership?

Najprościej ujmując, shared ownership to sytuacja, w której kredytobiorca kupuje jedynie część nieruchomości, a za resztę udziałów płaci comiesięczny czynsz. Zwykle można w ten sposób kupić od 25% do 75% udziału, a w przypadku niektórych nieruchomości już od 10%.

Shared ownership jest szczególnie korzystne dla osób, dla których kredyt hipoteczny na całą kwotę potrzebną do zakupu nieruchomości jest nieosiągalny lub prawie nieosiągalny. Opisany program dotyczy Anglii (w Szkocji, Walii i Irlandii Północnej obowiązują odrębne zasady) i nie jest dostępny dla wszystkich, ale warto zapoznać się z jego warunkami. By to zrobić, wystarczy skorzystać ze strony rządowej lub naszego artykułu o shared ownership.

Na czym polega remortgage?

Remortgage to proces polegający na wzięciu kredytu hipotecznego w celu spłaty dotychczasowego zobowiązania. Często wiąże się także ze zmianą kredytodawcy. Z tej opcji korzystamy na przykład wtedy, gdy na rynku pojawiło się korzystniejsze dla nas rozwiązanie, które może obniżyć koszt kredytu. Pamiętaj jednak, że zmiana kredytu może wiązać się z opłatą za wcześniejszą spłatę (early repayment charge) oraz innymi opłatami, dlatego ewentualną oszczędność warto porównać z całkowitymi kosztami.

O remortgage warto pomyśleć również wtedy, gdy masz swój kredyt hipoteczny od dłuższego czasu, ponieważ oferty banków są uzależnione od ich udziału w finansowaniu całej nieruchomości. Jeśli Twój wkład początkowy wyniósł 10%, LTV (loan to value) wynosi 90%, zatem bank ponosi dość duże ryzyko. Gdy spłacisz na przykład 25% kapitału, LTV wyraźnie się zmniejsza, a razem z tym zwykle zyskujesz dostęp do produktów z niższym oprocentowaniem. Oczywiście jako Extend Finance zajmujemy się pomocą z wykonaniem remortgage.

Czy Polak może kupić dom w Anglii?

Tak, osoba z Polski może kupić dom w Anglii. Obywatelstwo brytyjskie nie jest warunkiem zakupu nieruchomości w Anglii – mogą ją kupić także osoby, które nie są rezydentami UK (płacą wtedy wyższy podatek SDLT). Przy kredycie hipotecznym kredytodawcy sprawdzają jednak status imigracyjny: np. Accord Mortgages i TSB wymagają od osób spoza UK i Irlandii potwierdzenia prawa pobytu, np. statusu settled lub pre-settled z EU Settlement Scheme albo odpowiedniej wizy. Kryteria różnią się między kredytodawcami. Historia kredytowa z Polski nie jest uwzględniana w UK – tutaj trzeba ją zbudować od zera, a brak lub krótka historia kredytowa w UK może utrudnić uzyskanie kredytu hipotecznego. Więcej o tym, jak budować historię kredytową w UK, przeczytasz w naszym artykule.

Jak aplikować o dom z councilu w UK?

W przypadku osób, które nie są w stanie kupić lub wynająć nieruchomości na standardowych warunkach, interesującym rozwiązaniem jest mieszkanie lub dom socjalny. By skorzystać z tej możliwości, w Anglii należy złożyć wniosek do lokalnego councilu (local council); w Szkocji, Walii i Irlandii Północnej zasady są inne. Mimo tego, że nie jest to odgórnie narzucone, zazwyczaj trzeba poczekać na swój przydział, a i tak nie ma gwarancji, że uda Ci się otrzymać lokal dla siebie. Twoje szanse rosną, jeśli:

• jesteś osobą bezdomną;

• Twój stan zdrowia pogorszył się w wyraźny sposób ze względu na złe warunki mieszkaniowe;

• mieszkasz w przeludnionych warunkach.

Swój local council, do którego składasz wniosek, znajdziesz na stronie rządowej.

Jeśli Twoja sytuacja finansowa się poprawiła i możesz wziąć kredyt hipoteczny, warto rozważyć wykup mieszkania socjalnego i skorzystać z programu Right to Buy. Poza oczywistą korzyścią, jaką jest posiadanie nieruchomości na własność, w Anglii, po co najmniej 3 latach najmu od publicznego wynajmującego, możesz otrzymać zniżkę, obecnie ograniczoną do kwoty od £16,000 do £38,000 w zależności od regionu (w Szkocji, Walii i Irlandii Północnej obowiązują inne zasady).

Skąd wziąć pieniądze na depozyt w UK?

W poprzedniej części Q&A wspomnieliśmy już, że zazwyczaj wymagany jest wkład własny w wysokości co najmniej 5%. Choć w porównaniu do całej kwoty wydaje się to być jedynie ułamkiem, w praktyce jest to naprawdę duża kwota (np. przy nieruchomości za £300,000 to £15,000), nie wspominając nawet o dodatkowych kosztach zakupu.

Wkładu własnego pochodzącego z pożyczki, np. kredytu gotówkowego, część kredytodawców w ogóle nie akceptuje (tak jest np. w Halifax). Niektórzy kredytodawcy akceptują natomiast bezzwrotny dar pieniężny od członka rodziny (gifted deposit), potwierdzony pisemnym oświadczeniem darczyńcy (gift letter). Warto jednak pamiętać, że zdecydowanie najbezpieczniejszym sposobem na zebranie tych pieniędzy jest po prostu oszczędzanie i programy pomocowe, które opisywaliśmy w artykule “Koniec programu Help to Buy”.

Ile kosztuje prawnik przy kupnie domu w UK?

Zakup nieruchomości to nie tylko kredyt hipoteczny i procedury z nim związane - występuje też szereg czynności prawnych, które co do zasady zleca się specjalistom z tego zakresu. W Anglii i Walii tymi sprawami (conveyancing) zajmują się solicitors lub licencjonowani conveyancerzy (licensed conveyancers). Zajmują się oni na przykład:

• określaniem stanu prawnego nieruchomości;

• sprawdzaniem miejscowych planów zabudowy;

• odprowadzaniem Stamp Duty Land Tax (w Anglii i Irlandii Północnej);

• uiszczaniem Land Registry fee.

Koszty zakupu nieruchomości mogą obejmować wynagrodzenie conveyancera lub solicitora, opłaty za wyszukiwania prawne (searches), rejestrację własności oraz podatek od zakupu nieruchomości, jeśli jest należny. W Anglii i Irlandii Północnej obowiązuje Stamp Duty Land Tax (SDLT), natomiast w Walii Land Transaction Tax (LTT). Wysokość podatku zależy między innymi od wartości nieruchomości i sytuacji kupującego.

W jakim wieku można wziąć kredyt hipoteczny w UK?

Przy kredycie hipotecznym minimalny wiek to zwykle 18 lat (niektórzy kredytodawcy wymagają 21 lat), a u niektórych kredytodawców (np. Barclays) kredyt Buy-to-let jest dostępny od 18. roku życia. Kredytodawcy określają przede wszystkim maksymalny wiek na koniec okresu kredytowania, a limity się różnią: np. w Barclays kredyt musi się zakończyć najpóźniej w dniu 80. urodzin, w Halifax maksymalny wiek na koniec okresu to 80 lat (70 lat przy kredycie interest-only), a w TSB 75 lat.

Jeśli okres kredytowania wykracza poza przewidywany wiek emerytalny, kredytodawca może ocenić zdolność kredytową także na podstawie przyszłych dochodów emerytalnych – np. TSB wymaga wtedy ich potwierdzenia, np. prognozą emerytury lub zaświadczeniem o emeryturze państwowej. Osoby poniżej 18. roku życia nie mają takiej możliwości: w Anglii i Walii osoba niepełnoletnia nie może być prawnym właścicielem nieruchomości (legal estate), a kredytodawcy wymagają ukończenia 18 lat.

Źródło: Barclays

Jaka jest maksymalna kwota kredytu hipotecznego w Wielkiej Brytanii?

Nie ma ustawowego limitu kwoty kredytu hipotecznego, ale o tym, ile możesz pożyczyć, decydują ocena zdolności kredytowej (affordability) i kryteria kredytodawcy, a Bank of England ogranicza liczbę kredytów udzielanych przy wskaźniku co najmniej 4,5-krotności dochodu. Przykładowo HSBC w ofercie dla first time buyers pożycza do £2,000,000 przy LTV do 85% (stan na wrzesień 2026). Źródło: HSBC

Czy określone grupy zawodowe mają łatwiej przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny w UK?

Choć nie jest to powszechne, to rzeczywiście niektórzy specjaliści mogą liczyć na odmienne warunki kredytu. Niektórzy kredytodawcy mają osobne oferty dla wybranych zawodów – np. Metro Bank kieruje swoją ofertę professional mortgage do prawników (solicitors i barristers), lekarzy, księgowych, aktuariuszy, weterynarzy, dentystów, rzeczoznawców (surveyors), architektów i inżynierów.

Taka aplikacja nadal przechodzi standardową ocenę underwritera kredytodawcy.

Jeśli planujesz kredyt hipoteczny, niezależnie od wszystkiego warto skorzystać z usług doradcy. Jako tak zwany whole-of-market broker pomożemy Ci w wybraniu odpowiedniego produktu dla Ciebie. Dopasujemy warunki oferty do Twoich osobistych potrzeb i odpowiemy na wszelkie nurtujące pytania, na które nie udało Ci się znaleźć odpowiedzi na naszym blogu. Serdecznie zapraszamy na wstępną konsultację!